나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502399 [1] 인천광역시 서구 심곡동 279-13 효마을타운 103동 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구보훈회관" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 동류형의 다세대주택 등이 소재하여 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상4층 건 내 제지1층 제비02호로서,
(사용승인일 : 2002.04.12)
외 벽 : 석재붙임 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 평지로서, 현황 "다세대주택"의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 동측으로 세로변에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희3지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 인천지방법원 2025타경502399 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 279-13 효마을타운 103동 지층비02호

용도: 다세대주택

감정가: 96,000,000원

토지면적: 28.92㎡ (약 8.75평)

건물면적: 54.88㎡ (약 16.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OOOOOO

사용승인일: 2002년 04월 12일

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구보훈회관" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 동류형의 다세대주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 평지로서, 현황 "다세대주택"의 건부지로 이용 중입니다.

* 접근도로

본건 필지 동측으로 세로변에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리

2022년 01월 14일 접수된 농협은행주식회사 근저당(을14)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 20,000,000원

차임: 305,000원

전입일자: 2016년 04월 20일

확정일자: 2022년 02월 03일

배당신고일자: 2025년 02월 24일

대항력: 있음

비고: 본건의 경우, 대항력 있는 임차인이 존재하나 등기부상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 실제 배당 현황 및 임대차 계약 내용을 재확인하는 것이 권장됩니다.

* 등기부채권 총액

75,826,501원

1.3. 상권분석

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* 주변 시세 분석

본건 소재지인 인천광역시 서구 심곡동 일대의 다세대주택 시세는 최근 거래 사례를 바탕으로 분석되었습니다.

최근 매매 사례 (2026년 1월 기준):

* 채움빌리지 (2018년식, 48.48㎡): 153,000,000원 (평당 약 1040만원)

* 롯데맨션 (2001년식, 34.72㎡): 60,000,000원 (평당 약 571만원)

* 청아빌라 (1995년식, 51.9㎡): 105,000,000원 (평당 약 668만원)

본 건 건물 면적은 54.88㎡ (약 16.60평)이며, 2002년식 건물입니다.

주변 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 평당 약 571만원에서 1040만원 사이로 파악됩니다.

이를 바탕으로 본 건의 추정 시세는 약 1억 2천만원 내외로 산정됩니다.

* 감정가 대비 분석

본 건의 감정가 96,000,000원은 최근 거래 사례 평균 시세 (약 1억 2천만원) 대비 낮은 수준으로, 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설

인천광역시 서구보훈회관이 인근에 위치합니다.

주거지역 특성상 도보 또는 차량으로 이용 가능한 상업시설, 마트, 병원, 학교 등이 인근에 있을 것으로 예상됩니다. (세부 시설은 현장 방문 또는 지도 확인 필요)

* 교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

차량 진출입이 가능한 도로망이 확보되어 있습니다.

* 주변 환경

동류형 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

"서구보훈회관" 인근으로 공공시설 접근성이 양호합니다.

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인

임차인 조 은 전입일자(2016년 04월 20일)가 말소기준권리(2022년 01월 14일)보다 선순위이며 대항력이 있습니다.

다만, 본 물건 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 부담해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 추정됩니다.

이는 법원의 배당표 및 임차인의 권리 신고 내용을 면밀히 검토해야 하며, 만약 예상치 못한 인수 보증금이 발생할 경우 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 노후화

2002년 건축물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 제한

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 재건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 실제 지상권의 존재 여부 및 내용은 확인이 필요합니다. (일반적으로 해당란이 비어있으면 지상권은 없는 것으로 간주되나, 필히 재확인 요망)

1.6. 종합 의견

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본 물건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 96,000,000원에 비해 주변 시세가 높은 것으로 분석되어 투자 매력이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

건물 연식에 따른 노후화 가능성을 고려해야 하나, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 임대 수익 확보가 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 현 시세 대비 낮은 감정가: 시세 차익 실현 가능성 높음.

* 대항력 있는 임차인이나 인수 보증금 없음: 권리 인수 부담 최소화.

* 지역 내 주거 수요: 안정적인 임대 수익 또는 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

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감정가: 96,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 1억 2천만원 이상으로 추정됩니다.

감정가가 시세 대비 낮게 책정되었으므로, 감정가 이상으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

대항력 있는 임차인 관련 부담이 없다고 가정할 경우, 시세 반영 및 경쟁 입찰 가능성을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

권장 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 110,000,000원

추천 입찰가: 103,000,000원

(주의: 실제 입찰가는 현장 답사, 권리 관계 최종 확인, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.