나이스옥션 법원경매 인천 2025타경935 [4] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 ""길상초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건물로서,

외벽 : 몰탈위페인팅, 인조석붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건 가~다 (101~103호): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)
본건 라 (104호) : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)
본건마~아 (201,203,206,207호) : 공부상 다세대주택입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비, 기타설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의토지로서, 다세대주택,근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측,북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2017-03-23)(온수 소로2-5호선)(접합),가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(길상초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리성공회사제관,성당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경935 (4)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 1층104호

용도: 공부상 제1종근린생활시설(소매점)

감정가: 293,000,000원

토지면적: 79.27㎡ (약 23.98평)

토지지분: 79.27㎡ (약 23.98평)

건물면적: 42.78㎡ (약 12.94평)

건물지분: 42.78㎡ (약 12.94평)

건물명: 수현루비프라자 가동 104호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 계양농업협동조합 (등기부상)

특이사항: 공동담보, 복수채무 (등기부상)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 ""길상초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

건물은 철근콘크리트구조 3층 건물로, 1층에 해당 호수가 위치합니다.

건물의 외벽은 몰탈위 페인팅, 인조석붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 토지 형상 및 이용: 본건 토지는 대체로 부정형이며, 다세대주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 서측 및 북측으로 도로가 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 인천지방법원 2025타경935호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

말소기준권리는 2021년 6월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 722,640,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 892,640,000원입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 사항은 추가 확인 필요)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 강화군 길상면 온수리 지역은 비교적 조용한 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 곳입니다.

인근 길상초등학교가 있어 학군 수요 및 지역 주민들을 기반으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

관광지와의 접근성을 고려할 때, 관광객 수요 또한 일부 유입될 수 있는 입지입니다.

그러나 대규모 상업 시설이 밀집한 도심 상권과는 차이가 있어, 업종 선택 및 상권 활성화 전략 수립 시 지역적 특성을 충분히 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 길상초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 주거 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 환경적 특이사항: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

또한, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리성공회사제관,성당), 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역) 등의 제한사항이 있어, 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 토지 이용 시 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로 채권 총액이 상당합니다. 다만, 본 건은 임의경매로 진행되어 매수인이 인수하는 별도의 채무는 없습니다.

* 토지 이용 계획상 역사문화환경보존지역, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역), 성장관리권역 등 다수의 규제 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 문화재 관련 인허가 사항은 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황에서 '임대관계 미상'으로 표기되어 있어, 명도 시 임차인과의 원만한 협의가 중요합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이지만, 점유 관계를 명확히 파악하고 진행해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 길상면 소재의 수현루비프라자 가동 1층 근린상가(소매점)로, 길상초등학교 인근에 위치하여 지역 배후 수요를 갖춘 소규모 상가입니다.

등기부상 권리 관계는 복잡하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 토지 이용 규제 사항 및 임대 관계 미상이라는 점은 투자를 고려하는 데 있어 신중한 접근이 필요합니다.

건축물대장상 건물 주용도가 공동주택으로 표기된 총괄표제부가 있으나, 본 건(104호)은 공부상 소매점으로 확인되며, 공부와의 차이는 없습니다.

1.8. 투자 포인트

* 길상초등학교 인근에 위치하여 안정적인 지역 수요 확보가 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로, 건물 관리 및 운영이 용이합니다.

* 감정가 293,000,000원을 기준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다. (추가적인 시세 및 수익률 분석 필수)

* 강화군 개발 계획 및 관광 수요 증대 시 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 본 물건의 예상 임대 수익률 분석 (공실률, 관리비, 임대료 등 고려)

* 명도에 소요될 시간 및 비용 추정

* 토지 이용 계획상의 제한 사항을 감안한 건물 활용 가치 평가

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

투자 목표와 위험 감수 수준에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.