나이스옥션 법원경매 인천 2025타경935 [8] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 2층207호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 ""길상초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건물로서,

외벽 : 몰탈위페인팅, 인조석붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건 가~다 (101~103호): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)
본건 라 (104호) : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)
본건마~아 (201,203,206,207호) : 공부상 다세대주택입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비, 기타설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의토지로서, 다세대주택,근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측,북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2017-03-23)(온수 소로2-5호선)(접합),가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(길상초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리성공회사제관,성당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경935 (8) 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경935 (8)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 2층207호

건물명: 수현 루비 프라자

토지면적: 155.36㎡ (약 47.0 평)

건물면적: 81.14㎡ (약 24.5 평)

감정가: 263,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2021년 05월 10일 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

1.2. 주요 내용

용도: 공부상 다세대주택 (본건 207호)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 본건 서측 및 북측으로 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(길상초등학교), 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 상수원보호기타, 공장설립제한지역 등의 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다. 특히, 문화재보호법 및 매장문화재 보호법에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 06월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 근저당권 (을2, 2023-08-11 접수)

* 임의경매개시결정 (갑5, 2025-03-25 접수)

* 가압류 (갑7, 2025-04-09 접수)

3.3. 인수되는 권리

상기 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리(선순위 임차권, 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 안병미

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입일자: 2021-10-27

* 확정일자: 2021-11-16

* 배당신고일자: 2025-05-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

안병미 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

총 892,640,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 강화군 길상면 온수리 일대는 다세대주택 및 단독주택이 주를 이루며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 지역 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 길상초등학교가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

5.2. 건축물 상태

건축물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 역사문화환경보존지역, 상수원보호기타, 공장설립제한구역 등 여러 개발 제한 규제가 적용되고 있어 향후 건물 신축, 증축 또는 용도 변경 시 인허가에 어려움이 있을 수 있습니다. 특히 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계: 임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 조사된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군 길상면의 비교적 신축(2021년 사용승인) 다세대 주택으로, 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다. 길상초등학교 인근에 위치하여 실수요자에게 고려해볼 만한 물건입니다. 다만, 다양한 토지 이용 제한이 존재하여 신축이나 투자 목적으로 접근 시에는 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 안전한 물건: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

* 실수요자에게 적합: 신축에 가까운 건물 상태와 교육 시설 인근이라는 점에서 실거주 목적으로 매력적일 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가가 시세보다 높게 형성되어 있을 가능성이 있어, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(81.14㎡)과 최근 실거래가를 분석한 결과, 주변 유사 물건의 거래가는 ㎡당 약 210만원 ~ 215만원 수준으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 1억 7,200만원 ~ 1억 7,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(2억 6,300만원)와 시세와의 차이가 상당한 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 8,000만원 으로 제안합니다. 이는 시세 기반의 보수적인 접근과 함께, 경매 물건의 특성을 고려한 낙찰 가능성을 높이는 금액입니다.

* 주변 혐오시설: 해당 물건지 주변을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.