나이스옥션 법원경매 인천 2025타경935 [6] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 ""길상초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건물로서,

외벽 : 몰탈위페인팅, 인조석붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건 가~다 (101~103호): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)
본건 라 (104호) : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)
본건마~아 (201,203,206,207호) : 공부상 다세대주택입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비, 기타설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의토지로서, 다세대주택,근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측,북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2017-03-23)(온수 소로2-5호선)(접합),가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(길상초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리성공회사제관,성당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경935 (6)

* 소재지 (구주소): 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8

* 소재지 (신주소): 인천광역시 강화군 온수길52번길 6, 가동 2층 203호

* 건물명: 수현 루비 프라자

* 토지면적: 51.76㎡ (약 15.66평)

* 건물면적: 27.03㎡ (약 8.18평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 총층수: 3층 (본건 2층)

* 사용승인일: 2018년 8월 10일

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 105,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합 (NH농협)

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 ""길상초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측 및 북측으로 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (길상초등학교)

* 역사문화환경보존지역 (유형문화유산_강화온수리성공회사제관, 성당)

* 성장관리권역

* 상수원상류공장설립제한지역

* 공장설립제한지역

* ※문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례 등에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 길상초등학교가 인근에 있으며, 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 있습니다. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존 (박수현): 2021-06-25

* 근저당 (농업협동조합자산관리회사): 2021-06-25 (722,640,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (농업협동조합자산관리회사): 2023-08-11 (120,000,000원) - 말소

* 임의경매 (계양농업협동조합): 2025-03-25 (709,334,219원) - 말소

* 가압류 (서울보증보험주식회사): 2025-04-09 (50,000,000원) - 말소

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2024-05-08

* 확정일자: 2024-05-14

* 배당신고일자: 2025-05-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰로 인해 임대차가 종료됩니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 건물 구성: 본건이 속한 수현루비프라자 '가동'은 총 3층 건물로, 1층은 근린생활시설(일반음식점, 소매점)로 이용 중이며, 2층 및 상위층은 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 본건(203호)은 2층에 위치한 다세대주택입니다.

* 주변 상권: 인근에 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 길상초등학교가 인근에 위치하며, 주변 상가에 기본적인 생활 편의시설이 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있어 강화군 내 이동 및 외곽으로의 접근이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한사항:

* 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 특히 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리성공회사제관, 성당)에 해당되어 문화재 관련 법규에 따른 인허가 사항 확인이 필수적입니다.

* 매장문화재 유존지역으로 관련 법규에 따른 인허가 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 감정가와 시세 격차: 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 감정가 105,000,000원 대비 시장 시세는 약 58,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이는 감정가 대비 시세가 현저히 낮을 가능성을 시사하며, 첫 매각기일에 유찰될 가능성이 높습니다.

* 토지 권리 비중: 본 건은 집합건물이지만, 건물 연면적 대비 토지 지분 비율이 상대적으로 낮아(건물 연면적 322.84㎡ 대비 토지면적 885㎡, 본건 건물면적 27.03㎡ 대비 토지 지분 51.76㎡) 토지 가치 평가에 대한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경935 (6)은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 수현루비프라자 가동 2층 203호 다세대주택입니다. 2018년 신축된 건물로 비교적 최신 축에 속하며, 권리관계가 깨끗하여 인수되는 권리가 없습니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재하므로 관련 인허가 사항 확인이 필수적입니다. 또한, 제공된 시세 자료와 감정가 간의 큰 괴리가 있어, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 사용승인)

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득 가능

* 인수되는 임차 보증금 없음

* 강화군 지역의 개발 잠재력

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(2018년 건축, 27.03㎡)의 건물은 평당 약 700만원 내외, 즉 약 58,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

그러나 본건의 감정가는 105,000,000원으로, 시장 시세 대비 약 1.8배 높은 수준입니다.

이러한 점을 고려할 때, 첫 매각기일(감정가 시작)에는 유찰될 가능성이 높습니다.

따라서, 현 시세 기준 예상 입찰가는 약 60,000,000원에서 70,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 시장 시세를 반영하되, 감정가와의 괴리를 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가적인 시세 확인 및 법원 진행 상황(최저매각가격 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.