나이스옥션 법원경매 인천 2025타경935 [7] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 2층206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 ""길상초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건물로서,

외벽 : 몰탈위페인팅, 인조석붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건 가~다 (101~103호): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)
본건 라 (104호) : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)
본건마~아 (201,203,206,207호) : 공부상 다세대주택입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비, 기타설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의토지로서, 다세대주택,근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측,북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2017-03-23)(온수 소로2-5호선)(접합),가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(길상초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리성공회사제관,성당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경935 (7)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 2층206호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 51.76㎡ (약 15.66평)

토지지분: 51.76㎡ (약 15.66평)

건물면적: 27.03㎡ (약 8.18평)

건물지분: 27.03㎡ (약 8.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 / 계양농업협동조합

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 "길상초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 서측 및 북측으로 도로가 소재하여 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 6월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김 (보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정일자 2024-02-26)

- 대항력: 없음

- 비고: 배당신고일자 2025-05-02

* 임차인: 조 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-26)

- 대항력: 없음

- 비고:

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 보증금 또한 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 주거 및 상업 혼합지역입니다.

길상초등학교 인근에 위치하여 기본적인 배후 수요가 존재하며, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

도시지역 내 일반상업지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 지역 경제 활동 및 주거 기능이 공존하는 환경입니다.

1.4. 생활정보

단지 내 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있어 생활이 편리할 것으로 보입니다.

인근에 학교(길상초등학교)가 있어 교육 환경이 양호하며, 주변의 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 역사문화환경보존지역: 본건은 유형문화유산(강화온수리성공회사제관, 성당)과 관련된 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축물의 증축, 개축, 대수선 등 건설 공사 시 문화재 관련 법규에 따른 인허가 사항을 반드시 확인해야 하며, 문화재 보호 및 활용에 관한 사항으로 인해 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 기타 제한 사항: 상수원상류 공장설립 제한지역, 공장설립 제한지역, 가축사육 제한구역 등으로 지정되어 있어 특정 업종의 설립이나 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 복합적인 용도지역(일반상업지역, 제2종일반주거지역)으로 지정되어 있어 개발 계획 및 인허가 시 복합적인 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천 강화군 길상면 온수리에 위치한 본건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 또한, 주변의 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 그러나 역사문화환경보존지역이라는 특수한 용도 제한이 있어 향후 재산권 행사에 있어 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉시 주거 또는 임대가 가능합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 임차인의 대항력이 없고, 후순위 권리가 소멸되어 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

* 지역 가치: 강화군 길상면 일대는 수도권 근교로서 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원입니다. 주변 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택들은 약 5,400,000원 ~ 7,000,000원/평의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 전용면적(약 8.18평)을 고려하면 시세상으로는 약 44,000,000원에서 57,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 건물 연식(2021년 준공) 및 감정가격을 종합적으로 고려하고, 역사문화환경보존지역 등 잠재적 리스크를 감안하여 본건의 예상 입찰가는 75,000,000원으로 산정합니다. 실제 입찰 시에는 현장조사 및 추가적인 권리 변동 사항 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.