나이스옥션 법원경매 인천 2025타경935 [2] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 ""길상초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건물로서,

외벽 : 몰탈위페인팅, 인조석붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건 가~다 (101~103호): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)
본건 라 (104호) : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)
본건마~아 (201,203,206,207호) : 공부상 다세대주택입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비, 기타설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의토지로서, 다세대주택,근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측,북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2017-03-23)(온수 소로2-5호선)(접합),가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(길상초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리성공회사제관,성당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

본 건 101호, 102호는 ㈜배꼽아리랑이 한 점포로 사용하고 있음(감정평가서 사진 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경935 (2)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 1층102호

건물명: 수현루비프라자 가동

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 149,000,000원

토지면적: 43.47㎡ (약 13.15평)

건물면적: 23.46㎡ (약 7.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO (계양농업협동조합 등)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 다세대주택, 단독주택 및 다른 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태

물건지 서측 및 북측으로 도로가 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

권리요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 892,640,000원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주식회사배꼽아리랑

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자)/확정일자: 2025-04-23

* 배당신고일자: 2025-06-17

* 대항력: 없음

인수되는 권리 (보증금)

본 건의 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상권 특성

본 물건은 근린상가로서, 주위의 다세대주택, 단독주택 및 상가 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 존재합니다. 길상초등학교 인근 상권으로, 지역 주민 및 학교 관련 수요를 중심으로 형성되어 있습니다.

업종 적합성

일반음식점, 소매점 등 제2종 근린생활시설로서의 업종이 적합하며, 주변 환경을 고려한 업종 선택이 중요합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

* 교육시설: 길상초등학교가 인접해 있습니다.

* 교통시설: 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 근거리에 위치합니다.

* 주거시설: 인근에 다세대주택, 단독주택 등이 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

특이사항 및 주의사항

* 본 건 101호, 102호는 ㈜배꼽아리랑이 두 개 호실을 터서 한 점포로 사용하고 있는 것으로 파악됩니다. (감정평가서 사진 참조)

* 본 건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 다음과 같은 도시계획 및 법규의 제한을 받고 있으므로, 인허가 사항 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 지역지구: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m)(온수 소로2-5호선)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(길상초등학교), 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리성공회사제관,성당), 성장관리권역, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역), 공장설립제한지역

* 특히, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. 증명용 토지이용계획 확인원을 발급받아 재산권 행사에 중요한 사항을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

임대차 관련 불확실성

임대관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다.

1.6. 종합 의견

강점

* 인천 강화군 길상면의 상가 물건으로, 지역 기반 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 면적이 비교적 합리적인 수준으로 책정되었습니다.

* 말소되는 권리가 많아 권리관계가 비교적 명확합니다.

약점

* 본 건을 포함하여 101호, 102호가 하나의 점포로 사용되고 있어, 낙찰 후 점포 분할 및 원상복구 등에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 다양한 토지이용계획상의 제한사항이 존재하여, 향후 건물 사용 및 증축 등에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계가 파악되지 않아 명도 진행 시 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

지역 상권 내 근린상가로서의 잠재력과 길상초등학교 인근이라는 입지적 이점을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없는 점은 투자 리스크를 줄여주는 요인입니다. 통합 사용되고 있는 점포의 특성상, 인수 후 내부 구조 변경 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토를 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거

본 건의 감정가는 149,000,000원이며, 인수되는 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 물건의 특이사항(점포 통합 사용) 및 지역 상권의 실제 가치, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

제시 가격

정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세 파악 후 결정되어야 합니다. 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.