나이스옥션 법원경매 인천 2025타경935 [5] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 ""길상초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건물로서,

외벽 : 몰탈위페인팅, 인조석붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건 가~다 (101~103호): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)
본건 라 (104호) : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)
본건마~아 (201,203,206,207호) : 공부상 다세대주택입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비, 기타설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의토지로서, 다세대주택,근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측,북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2017-03-23)(온수 소로2-5호선)(접합),가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(길상초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리성공회사제관,성당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경935호로 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8번지에 위치한 수현루비프라자 가동 2층 201호 다세대주택입니다. 감정평가액은 105,000,000원이며, 토지면적은 51.76㎡ (약 15.66평), 건물면적은 27.03㎡ (약 8.18평)입니다. 토지 및 건물 지분은 각각 51.76㎡, 27.03㎡이며, 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 매각 대상 및 경매 구분

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자는 농OOOOOOO이며, 특이사항으로는 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 '길상초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(길상초등학교), 역사문화환경보존지역(강화온수리성공회사제관, 성당), 성장관리권역, 상수원보호구역(상수원상류 공장설립제한지역), 공장설립제한지역 등에 해당됩니다. 특히 문화재 관련 인허가 사항은 반드시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 상 소유권보존(박수현)을 말소기준권리로 하여 다수의 근저당권 및 임의경매, 가압류 등이 설정되었으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 892,640,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 황정욱 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 350,000원입니다. 전입일자는 2021년 8월 4일, 확정일자는 2021년 8월 5일입니다. 배당신고일자는 2025년 5월 27일이며, 대항력은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 건은 임의경매 절차에 따라 진행되며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 등기사항명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 세부 내용은 비고란에 별도 명시된 사항이 없습니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 길상면 온수리 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다. 주변에 초등학교가 인접해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 보입니다.

4.2. 생활 편의시설

길상초등학교가 인근에 위치하며, 버스정류장 등 대중교통 시설 접근성이 양호합니다. 기본적인 생활 편의시설은 지역 내에서 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 건물 및 토지 정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조이며, 철근콘크리트 지붕을 가진 3층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

5.2. 건물 이용 상태

공부상 본건(201호)은 다세대주택으로 이용 중입니다. (참고: 가~다(101~103호)는 제2종근린생활시설, 라(104호)는 제1종근린생활시설로 공부상 등재되어 있습니다.)

5.3. 설비 내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

5.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 대체로 부정형이며, 현재 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

5.5. 인접 도로 상태

본 건 서측과 북측으로 도로가 소재합니다.

5.6. 공부와의 차이

제공된 정보상 공부와의 차이는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 리스크

모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되므로 권리 자체에 대한 부담은 적습니다. 다만, 공동담보 물건으로 채무 총액이 매우 높다는 점은 유의해야 합니다.

6.2. 물리적/법률적 리스크

본건은 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상수원보호구역 등의 토지 이용 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다. 제공된 정보상 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

임차인은 대항력이 없으나, 명도 절차를 원활하게 진행해야 합니다. 보증금 및 차임 정보가 명확하므로 금전적 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택입니다. 길상초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성도 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 명도 부담이 크지 않습니다. 다만, 감정평가액 대비 최근 시세 자료의 차이가 상당하며, 복잡한 토지 이용 제한사항이 존재하므로 면밀한 현장 확인과 법률 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로, 건물 자체의 노후도가 낮습니다.

* 초등학교 인근이라는 점은 향후 실거주 및 임대 수요 측면에서 긍정적입니다.

* 낮은 가격에 취득 시, 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적대의 다세대주택 거래가는 평당 약 541만원에서 704만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적(27.03㎡, 약 8.18평)을 기준으로 보수적으로 산정 시, 시장 거래가는 약 4,500만원에서 5,700만원 사이로 예상됩니다.

하지만 감정평가액이 105,000,000원으로 시장 가격보다 높게 책정되었습니다. 신축 연식 등을 감안하더라도 감정가와의 괴리가 커, 입찰 시에는 시장 가격에 근거한 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 분석과 신축 연식을 고려하여, 예상 입찰가는 70,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정평가액의 약 66.7% 수준이며, 시장 거래가 범위 내에서 경쟁력 있는 가격입니다. 다만, 실제 입찰 참여 시에는 권리 관계, 현장 상태, 주변 시세 변동 등을 추가적으로 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.