나이스옥션 법원경매 인천 2025타경935 [3] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 ""길상초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건물로서,

외벽 : 몰탈위페인팅, 인조석붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건 가~다 (101~103호): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)
본건 라 (104호) : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)
본건마~아 (201,203,206,207호) : 공부상 다세대주택입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비, 기타설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의토지로서, 다세대주택,근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측,북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2017-03-23)(온수 소로2-5호선)(접합),가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(길상초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리성공회사제관,성당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경935 (3)

* 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 1층 103호

* 용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설 - 일반음식점)

* 감정가: 149,000,000원

* 토지면적: 43.47㎡ (약 13.15평)

* 건물면적: 23.46㎡ (약 7.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합 (농OOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 “길상초등학교” 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 활동이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

3. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 본건은 1층에 소재합니다.

* 외벽 마감: 몰탈위 페인팅, 인조석붙임 등

* 창호: 샷시창호 등

* 토지 형상: 대체로 부정형의 토지입니다.

* 토지 이용 상태: 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 서측, 북측으로 도로가 소재합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (길상초등학교)

* 역사문화환경보존지역 (유형문화유산_강화온수리성공회사제관, 성당)

* 성장관리권역

* 상수원보호기타 (상수원상류공장설립제한지역)

* 공장설립제한지역

* ※ 역사문화환경보존지역, 매장문화재 보호 관련 인·허가 사항 확인 필수. (증명용 토지이용계획 확인원 발급 확인 권장)

* 건축물대장 요약:

* 건물명: 수현 루비 프라자

* 건물 전체 연면적 (추정): 약 322.84㎡ (약 97.66평) (총괄표제부 기준)

* 건물 전체 층수: 지하 0층, 지상 3층

* 건물 내 주차 대수: 총 9대

* 건축물대장상 건물 주요 용도: 공동주택 (본건 103호의 용도와는 다름)

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대관계 미상입니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 06월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권액 722,640,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-06-25)

* 을2: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023-08-11)

* 갑2: 임의경매개시결정 (계양농업협동조합, 2025-03-25)

* 갑3: 가압류 (서울보증보험주식회사, 2025-04-09)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요: 정보 없음) - 본건 물건명세서상 기재된 내용입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: V L

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자 (사업자등록일): 2023-09-01

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 892,640,000원

5. 상권분석

* 본건이 위치한 강화군 길상면 온수리는 길상초등학교 인근으로, 주변에 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 상가 건물인 수현루비프라자 1층 103호는 일반음식점 용도로 공부상 등록되어 있어, 지역 주민 및 인근 유동인구를 대상으로 영업 활동이 가능한 입지입니다.

* 건물 전체의 주 용도가 '공동주택'으로 건축물대장에 기재되어 있으나, 본건(103호)은 '근린상가'로 사용 중이므로, 건물 내 상업시설로서의 역할을 하고 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 접근성이 양호하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 생활정보

* 인천광역시 강화군 길상면 온수리에 위치하며, 길상초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 주변에 다세대주택, 단독주택이 많아 배후 주거 수요를 확보할 수 있습니다.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량 접근 및 버스정류장 이용이 가능하여 생활 편의성이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 역사문화환경보존지역: 강화 온수리 성공회 사제관, 성당 등 유형문화유산과 인접하여 건축 및 개발행위 시 문화재 보호법 등 관련 법규에 따른 별도의 인허가 및 확인 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 건축물의 신축, 증축, 개축, 용도변경 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 수도원보호구역 및 공장설립제한지역: 상수원 상류 지역 및 공장설립 제한 지역으로 지정되어 있어, 특정 업종의 영업이나 시설 설치에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건축물대장상 주요 용도와의 차이: 건축물대장 총괄표제부 상 건물 전체의 주요 용도가 '공동주택'으로 기재되어 있으나, 본건 103호는 '근린상가'(공부상 제2종근린생활시설 - 일반음식점)로 등록되어 있습니다. 건물 전체의 구조나 이용 현황과 전유부의 용도가 상이할 경우, 추후 관리상의 문제나 법적 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있으나, 임대 관계(계약 내용, 종료 시점 등)가 명확히 파악되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 결과 등에 따라 본건의 매각 절차 또는 권리 관계에 간접적인 영향을 미칠 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 본건 소재지 주변에 대해 조사한 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 수현루비프라자 가동 1층 103호로, 길상초등학교 인근에 위치한 근린상가입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 건물 전체의 주요 용도는 공동주택으로 등재되어 있으나 본건은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등록되어 있어 상업용으로 활용 중입니다. 주변은 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 역사문화환경보존지역, 상수원보호구역 등 개발 및 이용에 제약이 될 수 있는 법규가 존재하며, 건물 전체 용도와 전유부 용도의 차이에 대한 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상이므로 명도 시점에 주의가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 강화군 길상면 온수리 내 상가 물건으로, 주변 배후 주거 단지의 수요를 기대할 수 있습니다.

* 길상초등학교 인근으로 안정적인 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되어 등기상 권리관계가 깨끗합니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 해당 물건의 현장 조사, 주변 상권 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 예상 임대 수익률, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 감정가는 149,000,000원이며, 인수되는 권리가 없다는 점을 고려할 때 감정가를 기준으로 시장 상황 및 물건의 가치를 판단하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 예를 들어, 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있으나, 이는 일반적인 기준이며 개별 물건의 가치 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

※ 본 예상 입찰가는 참고용이며, 최종 입찰가 결정은 별도의 정밀 분석 및 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.