나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52901 [2] 경기도 하남시 감이동 474-1 현대테라타워감일 지2층 비213호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 ""감일고등학교"" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 대규모아파트단지 및 각급학교,근린생활시설,공원 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 제반차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상8층 공장(지원시설- 제1,2종 근린생활시설,운동시설) 중 지하2층 B210호 외 1개호로서,

외벽: 커튼월 및 인조석붙임마감 등
내벽: 몰탈위 페인트 등임.

(사용승인일자:2022.7.29)

이용상태

(기호1) 공장(지식산업센터:창고)
(기호2) 공장(지식산업센터:창고)

설비내역

건물내에 급배수 위생설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 , 공장(지원시설-제1,2종 근린생활시설,운동시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 노폭 약 15미터내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(단가람유치원, 교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터:창고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52901 (2)

* 소재지: 경기도 하남시 감이동 474-1 현대테라타워감일 지2층 비213호 (신주소: 경기도 하남시 신우실로 100)

* 건물명: 현대테라타워감일

* 용도: 지식산업센터 (공장/지원시설: 제1,2종 근린생활시설, 운동시설)

* 토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 감정가: 85,000,000원

* 사용승인일자: 2022년 7월 29일

* 채권자: 에이치에프더블유오이유동화전문

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 하남시 감이동 소재 '감일고등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 대규모 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통입니다.

* 도로: 본건 필지는 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 대규모 아파트 단지와 학교, 공원 등이 인접하여 주거 및 교육 환경이 양호하며, 특별히 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2023-08-10, 채권금액: 120,000,000원)

* 기타 권리 관계:

* 주식회사해피트리소프트 소유권이전1번신탁등기말소 (말소예정)

* 이상백 소유권이전 (매매)

* 경기신용보증재단 가압류 (접수일자: 2025-05-07, 채권금액: 30,000,000원, 말소예정)

* 에이치에프더블유오이유동화전문 임의경매 (접수일자: 2025-08-29, 채권금액: 94,400,000원) - 본건 경매 개시

* 등기부채권 총액: 150,000,000원 (근저당 120,000,000원 + 가압류 30,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 명시된 내용 기준)

* 임차인 현황:

* 임대관계 미상.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

* 입지: 대규모 아파트 단지 및 교육 시설이 인접한 지역입니다.

* 건물 용도: 본 건물은 지식산업센터로, 주로 공장(창고) 및 지원시설(근린생활시설, 운동시설)로 이용됩니다.

* 수요: 신축 아파트 단지와 함께 형성되는 지역 특성상, 관련 업종의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

* 잠재력: 향후 지역 발전 및 배후 수요 증가에 따른 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 및 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 감일고등학교 등 다수의 학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 녹지: 인근 공원 이용이 가능하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 해당 지역은 개발행위허가에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용 제한:

* 가축사육제한구역 (일부/전부제한지역)

* 배출시설설치제한지역

* 보전산지, 임업용산지

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 21일까지, 주택 거래에 한함)

이러한 제한사항들은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 점유자 및 임차인의 정확한 임대차 조건(보증금, 월세 등)이 확인되지 않아 인수 여부 및 명도 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다. (단, 명시적으로 인수 보증금 0원으로 기재되어 있습니다.)

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 아직 주변 상권 및 시세가 완전히 형성되지 않았을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 감이동에 위치한 현대테라타워감일 내 지식산업센터(창고)로, 2022년 사용승인이 완료된 신축 건물입니다. 대규모 아파트 단지와 학교, 공원 등 주거 및 교육 환경이 양호한 입지에 속하며, 차량 접근 및 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당 외 여러 권리가 등기되어 있으나, 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용 제한 사항이 다수 존재하며, 임대관계가 미상인 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 신축 건물이라는 점에서 향후 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 설비와 구조를 갖춘 신축 지식산업센터 물건입니다.

* 대규모 아파트 단지 인근 입지로, 관련 업종의 수요 확보 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 현재 감정가 및 잠재적 시세 변동을 고려한 합리적인 입찰 전략 수립 시, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 고려하지 않습니다. (본건의 경우 인수 보증금 0원)

* 본 물건의 최적 입찰가는 감정가 85,000,000원을 기준으로 하되, 향후 현장 조사, 주변 시세, 시장 동향, 건물 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 개별적인 추가적인 시장 조사 및 컨설팅을 통해 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.