나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52990 [2] 경기도 하남시 감이동 525-8 준메디타워 3층 302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "감일중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공공기관, 학교 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 3층 301호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호2) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 3층 302호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호3) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 3층 303호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1) 사무실로 이용중임. 기호2) 사무실로 이용중임. 기호3) 사무실로 이용중임.

설비내역

기호1) 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등 구비되어 있음. 기호2) 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등 구비되어 있음. 기호3) 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 28미터 내외, 남동측으로 약 10미터 내외, 남서측으로 약 9미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함).

공부와의 차이

기호1)~기호3)은 집합건축물대장 전유부상 용도는 의원이나, 현황 사무실로 이용중임.(후첨 사진용지 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.집합건축물대장 전유부상 용도는 의원이나, 현황 사무실로 이용중임
2.현황상 층별 안내도에는 '인덕건설'이 301,302,303호 모두를 사용한다고 되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52990 (2)

* 소재지: 경기도 하남시 감이동 525-8 준메디타워 3층 302호

* 건물명: 준메디타워

* 구분: 집합건물

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 '의원'이나 현황 '사무실' 이용)

* 토지 면적: 30.25㎡ (약 9.15평)

* 토지 지분: 30.25㎡ (약 9.15평)

* 건물 면적: 62.40㎡ (약 18.88평)

* 건물 지분: 62.40㎡ (약 18.88평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 감정가: 566,000,000원

* 채권자: 농업협동조합 (채권자 명칭은 일부 마스킹 처리)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 물건 상세 정보

* 본건은 경기도 하남시 감이동에 위치한 준메디타워 3층 302호입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

* 공용 설비로는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형이며, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 본건은 북서측 약 28미터, 남동측 약 10미터, 남서측 약 9미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "감일중학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 근린생활시설, 아파트 단지, 공공기관, 학교 등이 소재하여 일반적인 도시 환경을 이루고 있습니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건이 속한 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구)으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 소로1류, 중로1류, 중로3류의 도로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (외국인 등 특정 대상 주택 거래에 한함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 물건은 부동산 임의 경매로 진행 중입니다.

* 말소기준권리는 2023년 8월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (금 1,548,000,000원)입니다.

* 그 외 다수의 가압류 및 압류, 그리고 후순위 근저당권이 존재하며, 이들 권리는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 채권 총액은 1,932,589,126원입니다.

* 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 문구가 있어 실제 지상권 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 그러나 임대차 관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없다고 해도, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 상권

* 본건은 준메디타워라는 건물에 속해 있으며, 이 건물은 주로 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

* '감일중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변 아파트 단지 및 공공기관 등이 있어 기본적인 유동인구가 예상됩니다.

* 본건(302호)은 집합건축물대장상 용도는 '의원'이나, 현재는 '사무실'로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

* 현황 상 층별 안내도에는 '인덕건설'이 301호, 302호, 303호를 모두 사용하는 것으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 이용 현황을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 아파트 단지와 학교가 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 접근성은 본건 물건명세서 외 정보에서 직접 확인이 필요합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았으며, 본 보고서 작성 시 외부 검색을 통해 추가 확인이 필요했으나, 제공된 정보만으로는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 이용 불일치

* 집합건축물대장 전유부상 용도는 '의원'이나, 실제 현황은 '사무실'로 이용 중입니다.

* 이로 인해 추후 관할 관청으로부터 시정 명령이나 이행강제금이 부과될 가능성이 있습니다.

6.2. 불확실한 점유 및 임대차 관계

* '인덕건설'이 3개 호실을 사용한다는 현황 정보가 있으나, 정확한 임대차 기간, 보증금, 월세 등의 상세 내용은 파악되지 않았습니다.

* 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 긍정적일 수 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동 담보 물건

* 본 건물이 공동 담보로 묶여 있다는 점은 경매 절차 및 낙찰가의 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동 담보 내 다른 물건의 경매 진행 상황 등을 파악할 필요가 있습니다.

6.4. 토지 이용 규제

* 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 규제가 존재합니다.

* 특히 토지거래계약 허가구역에 포함되어 있어 향후 거래 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 감이동에 위치한 상가로, 비교적 신축 건물(준메디타워) 내에 소재하고 있으며 주변 주거 및 학교 시설과 인접해 있어 잠재적인 상권 활성화 가능성이 있습니다. 교통 여건 역시 양호한 편입니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 명확하지 않은 임차인 현황 및 점유 관계, 공동 담보 물건이라는 점, 그리고 다양한 토지 이용 규제 등은 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히, 용도 불일치로 인한 이행강제금 발생 가능성과 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 발생 가능성은 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신규 개발 지역 내 입지: 하남시 감일지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 편리한 교통 접근성: 차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력: 상가로서의 기본적인 임대 수익 창출 가능성을 가지고 있습니다. (단, 용도 및 점유 문제 해결 전제)

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인 현황, 실제 점유 관계, 명도 가능성, 그리고 용도 불일치로 인한 잠재적 비용(이행강제금 등)에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 보수적인 접근이 불가피합니다.

* 감정가: 566,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (정보상)

* 낙찰가의 범위는 일반적으로 감정가의 70%~90%로 보이나, 본 물건의 리스크 요인을 고려할 때 이보다 낮게 책정될 수 있습니다.

신중하게 접근할 경우, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 396,000,000원 ~ 452,800,000원 범위에서 시세 및 추가 조사 결과에 따라 합리적인 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.