나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52990 [3] 경기도 하남시 감이동 525-8 준메디타워 3층 303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "감일중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공공기관, 학교 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 3층 301호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호2) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 3층 302호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호3) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 3층 303호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1) 사무실로 이용중임. 기호2) 사무실로 이용중임. 기호3) 사무실로 이용중임.

설비내역

기호1) 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등 구비되어 있음. 기호2) 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등 구비되어 있음. 기호3) 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 28미터 내외, 남동측으로 약 10미터 내외, 남서측으로 약 9미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함).

공부와의 차이

기호1)~기호3)은 집합건축물대장 전유부상 용도는 의원이나, 현황 사무실로 이용중임.(후첨 사진용지 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.집합건축물대장 전유부상 용도는 의원이나, 현황 사무실로 이용중임
2.현황상 층별 안내도에는 '인덕건설'이 301,302,303호 모두를 사용한다고 되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

* 사건번호: 성남지원 2025타경52990 (3)

* 소재지: 경기도 하남시 감이동 525-8 준메디타워 3층 303호

* 건물 면적: 69.60㎡ (약 21.06평)

* 토지 면적: 33.74㎡ (약 10.20평)

* 건물 용도 (공부상): 의원

* 건물 용도 (현황): 사무실

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층

* 총 층수: 5층 (본건은 3층)

* 건축물 용도 (건축물대장): 제1종근린생활시설

* 감정가: 631,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권자)

1.2. 건축물 정보

* 건물명: 준메디타워

* 사용승인일: 2021년 2월 17일

* 건축물의 주 용도: 제1종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 경기도 하남시 감이동 소재 "감일중학교" 북측 인근.

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트 단지, 공공기관, 학교 등이 소재하여 주위 환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리함.

* 도로 상황: 본건 북서측으로 약 28미터, 남동측으로 약 10미터, 남서측으로 약 9미터의 포장도로에 접함.

* 토지 형상: 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지임.

2.2. 지역 분석

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로1류, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

* 토지거래허가구역: 지정기간 2025-08-21 ~ 2026-08-25 (외국인 등 대상 주택 거래에 한함).

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2023년 8월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (채권 최고액 1,548,000,000원).

* 선순위 권리: 없음.

* 소멸 예정 권리: 본 물건은 부동산 임의경매 절차에 따라 매각될 경우, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류 등)는 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 등기부채권 총액: 약 1,932,589,126원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계: 임대 관계는 미상임.

* 주의사항: 임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 잔금 납부 전 현장 조사를 통한 점유자 및 임차인 현황 확인이 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

* 건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설.

* 본건 전유부상 용도: 의원.

* 현황 이용 용도: 사무실.

* 주변 상권: 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재하여 일상적인 수요 발생 가능.

* 특이사항: 현황상 층별 안내도에는 '인덕건설'이 301호, 302호, 303호 모두를 사용한다고 되어있어, 실제 점유 및 사용 주체 확인 필요.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공기관

* 교육 시설: 감일중학교 북측 인근.

* 기타: 아파트 단지, 공공기관 등이 소재하여 주거 및 생활 편의 시설 접근성 양호.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 집합건축물대장 전유부상 용도는 '의원'이나, 실제 현황은 '사무실'로 이용 중임. 이는 향후 용도 변경이나 관련 행정 처리에 영향을 줄 수 있음.

* 현황 점유 및 사용 현황: 301호, 302호, 303호 전부를 '인덕건설'이 사용하고 있다는 점은, 해당 업체와의 명도 협상 또는 임대차 관계 확인의 필요성을 높임. 임대 관계가 미상인 점과 더불어 실사 확인이 중요함.

* 지역 규제: 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(주택 거래 한정) 등 지역 규제 사항은 해당 물건의 직접적인 이용보다는 지역 전반의 개발 및 투자 환경에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 평가

* 본 물건은 경기도 하남시 감이동에 위치한 준메디타워 내 근린상가 303호로, 주변에 학교 및 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역에 입지함.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 권리관계는 비교적 명확한 편임.

* 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 그리고 3개 호실을 특정 업체가 점유하고 있다는 점은 낙찰 후 명도 및 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됨. 임대 관계 또한 미상으로 확인 필요.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 매력 요소

* 하남시의 지속적인 개발 사업으로 인한 지역 가치 상승 기대.

* 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역 특성상 안정적인 수요 기대 가능.

* 권리 관계가 비교적 단순하여 명도 진행 시 예측 가능성 높음.

9. 예상 입찰가 산정 접근법

9.1. 입찰가 고려 사항

* 예상 입찰가는 감정가 631,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 향후 예상 수익률, 명도 비용, 취득세 등 부대 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

* 특히, 본 물건의 현황 용도(사무실)와 공부상 용도(의원)의 차이, 그리고 301-303호 전체를 사용 중인 '인덕건설'과의 관계(임대차 여부, 점유 기간, 명도 가능성)를 파악하는 것이 입찰가 산정의 핵심임.

* 만약 명도 대상이 없을 경우(예: 자체 사용 중, 계약 만료 임박 등)는 명도 비용을 절감할 수 있으나, 임대 관계가 미상인 점을 고려하여 실제 점유자 파악 및 협상에 필요한 비용을 예상해야 함.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 부동산 전문가의 자문을 구하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.