나이스옥션 법원경매 진주 2024타경152 [1] 경상남도 진주시 망경동 253 망경한보타운 105동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 망경동 소재 "망경초등학교" 복서측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층건 중 8층 801호로(신축:1997.10.18)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하였는 바, 외부관찰 등에
의거 통상적인 상태를 기준함)

설비내역

승강기설비, 난방설비, 옥내소화전 등 소방관련설비, 위생설비 등 아파트관련 제반 설비가
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

8필 일단의 부정형 평지로 아파트건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 진출입로가 있으며 외부도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

1)253번지
제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(월경사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(총림사아이숲유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(월경사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

2)239-2번지
제3종일반주거지역, 자연경관지구 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월경사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

3)242-8번지, 6)254-4번지
제2종일반주거지역, 자연경관지구 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월경사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

4)249-5번지
제3종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월경사유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(총림사아이숲유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>

5)250-6번지
제3종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월경사유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>

7)256-3번지
제2종일반주거지역, 자연경관지구, 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월경사유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>

8)264-11번지
제3종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(월경사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건의 대지권이 되는 토지 3)242-8번지 및 5)250-6번지는 귀 제시목록 및 공부상 "전"이나
현황 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-본건의 대지권이 되는 토지 진주시 망경동 242-8번지, 250-6번지는 공부상 “전”이나 현황 “대”임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경152 (1)

소재지: 경상남도 진주시 망경동 253 망경한보타운 105동 8층801호

물건종별: 아파트

감정평가액: 129,000,000원

토지면적: 26.73㎡ (약 8.1평)

건물면적: 59.44㎡ (약 18.0평) - 전용면적 기준 추정

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

준공일자: 1997년 10월 18일

건축구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 중 8층 801호

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 망경동 소재 "망경초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 주변으로 다양한 용도의 도로망이 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 자연경관지구 등이 혼재되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 12월 11일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않았습니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸됩니다.

* 삼성생명보험주식회사 근저당 (말소기준권리)

* 주식회사서광식품 강제경매

* 비엔케이캐피탈 가압류

* 경남신용보증재단 가압류

* 진주세무서장 압류

상기 권리들을 제외하고 인수해야 할 별도의 부담(예: 지상권 등)은 등기부등본상 명확히 기재된 바 없습니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 점유자 관련 사항은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 망경동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 생활권입니다.

주변에 공동주택, 단독주택 등이 다수 분포하고 있으며, 근린생활시설 또한 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

망경초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

전반적으로 안정적인 주거지 상권의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교육시설: 망경초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 차량으로 단지 내 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린상가 및 주거 지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 본건은 주거환경개선지구에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 지목 현황 불일치: 본건의 대지권이 되는 토지 중 일부(진주시 망경동 242-8번지, 250-6번지)는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 통상적인 현상이나, 관련 법규 및 등기상 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축 연도: 1997년에 건축된 아파트로, 신축된 지 약 29년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주거환경개선지구: 해당 지구 지정으로 인해 재개발 또는 정비 사업 추진 시 이점이 있을 수 있으나, 사업 진행에 따른 규제나 변동 사항 발생 가능성도 있습니다.

* 주변 시설: 일반적인 주거 및 상업 지역으로, 혐오 시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 진주시 망경동에 위치한 망경한보타운 아파트 105동 801호로, 교통 및 생활 편의시설이 보통 수준으로 갖춰진 주거지입니다.

모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 등기상 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

다만, 일부 토지의 지목 현황 불일치, 임대 관계 미상, 건축 연령 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

주거환경개선지구라는 점은 장기적인 관점에서 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸되므로 안전한 투자가 가능합니다.

* 주거환경개선지구 지정: 향후 지역 개발 및 재건축/재개발 가능성을 고려한 투자 유인이 있습니다.

* 안정적인 주거지: 아파트라는 부동산 상품의 특성상 수요가 꾸준히 발생할 가능성이 높습니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 감정평가액 129,000,000원을 기준으로 시세 대비 저평가 가능성을 검토해 볼 만합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인근 유사 물건의 실거래가, 해당 단지의 시세 동향, 부동산 경기 상황, 그리고 입찰 참여자의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

제시된 감정평가액 129,000,000원은 일반적인 참고 자료로 활용하며, 실제 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 정확한 시세 조사 및 권리 분석 결과가 중요합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없고, 명확한 권리 관계를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 적극적으로 검토해 볼 수 있을 것으로 판단됩니다. (정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.