나이스옥션 법원경매 마산 2025타경365 [4] 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 92 힐링파크 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황조사시 집기, 비품 등 일부가 소재하는 것으로 보여지나 폐문부재로 직접 확인하지 못하였으며, 관리사무소에 탐문한 바 2025년 10월말까지 관리비 약 850만원 정도가 연체되어 있는 것으로 조사되므로 응찰 시 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경365 (4)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 새고성농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 92 힐링파크 3층301호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1,2종근린생활시설, 위락시설, 업무시설)

감정가: 394,000,000원

토지 면적: 28.93㎡ (약 8.75평)

토지 지분: 28.927㎡ (약 8.75평)

건물 면적: 114.88㎡ (약 34.75평)

건물 지분: 114.884㎡ (약 34.75평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

해당 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 우산동에 위치한 힐링파크 상가 건물 내 3층 301호입니다. 우산동은 마산합포구에 속하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 창원현동LH아파트와 같은 주거 단지가 인근에 있어 배후 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, '힐링파크' 건물은 지하 3층까지 주차장이 있어 편리하며, 정동향 통창으로 채광이 우수한 것으로 알려져 있습니다.

2.2. 교통 상황

해당 물건지 인근에는 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 월영동(댓거리) 및 고속도로 접근이 용이하여 교통 환경이 편리한 편이라는 의견이 있습니다. Uber와 같은 차량 호출 서비스를 통해서도 편리하게 이동할 수 있습니다.

2.3. 도로 상황

건축물대장상 도로명 주소는 경상남도 창원시 마산합포구 현동로 32 (우산동)입니다. 우산동 일대에는 공영주차장 조성 등 도로 및 주차 환경 개선 노력이 있었습니다.

2.4. 토지 이용 계획

구체적인 토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 근린상가 지역으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부등본 상 가장 빠른 접수일자를 가진 을구의 권리인 '근저당'이 말소기준권리가 됩니다. 본 건의 경우, 2022년 09월 28일에 접수된 새고성농업협동조합의 근저당(채권금액 336,000,000원)이 말소기준권리입니다 [정보 내역].

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 기재되어 있으나, 지상권에 대한 상세 내용은 없습니다.

3.3. 채권자 및 채무 내역

주요 채권자는 새고성농업협동조합으로, 2022년 9월 28일 근저당을 설정하였으며, 2025년 11월 27일 임의경매를 신청하였습니다 [정보 내역]. 임의경매 채권 총액은 336,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다 [정보 내역]. 대항력 있는 임차인에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

3.5. 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2018-08-13)

* 갑4: 소유권이전 (강림투자개발주식회사, 2018-08-13)

* 을3: 근저당 (새고성농업협동조합, 336,000,000원, 2022-09-28, 말소기준권리)

* 갑15: 압류 (창원시, 2023-06-14)

* 갑16: 임의경매 (새고성농업협동조합, 955,386,608원, 2025-11-27)

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 현황

마산합포구 우산동 일대는 과거 마산시의 중심 상권이었으나, 점차 쇠퇴하는 양상을 보이고 있다는 분석이 있습니다. 롯데백화점 마산점 폐점의 영향으로 지역 상권 침체가 가시화되고 있으며, 합성동과 같은 주요 상권의 쇠퇴가 언급되고 있습니다. 하지만, 창원시 마산합포구 전체적으로 지역상권 활성화 노력이 진행되고 있으며, LH 주도 택지개발 지구 조성 등 일부 지역은 변화를 겪고 있습니다.

4.2. 업종 및 시설 현황

본 물건은 근린상가 용도이며, 건축물대장상으로는 제1,2종근린생활시설, 위락시설, 업무시설 등으로 복합적인 용도로 활용될 수 있습니다. 주변에 주거 단지가 있어 식당, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이하다는 후기가 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

인근에 마트 및 식당 등 생활 편의시설이 다수 있어 이용이 편리한 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

마산합포구에는 마산용마고등학교 등 교육 시설이 있습니다.

5.3. 의료시설

주변에 대한 구체적인 의료 시설 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 연체

현황 조사 결과, 2025년 10월말까지 약 850만원의 관리비가 연체된 것으로 조사되었습니다. 입찰 시 관리비 정산 여부를 반드시 확인해야 합니다 [정보 내역].

6.2. 내부 미확인

현황 조사 당시 폐문부재로 인해 집기, 비품 등 내부 소재 상태를 직접 확인할 수 없었습니다.

6.3. 기타 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 우산동에 위치한 힐링파크 상가 3층 301호로, 근린상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 편리한 교통 접근성과 주변 주거 단지 배후 수요는 긍정적인 요인입니다. 하지만, 마산합포구 지역 상권 전반의 침체 우려와 관리비 연체, 내부 미확인 등의 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다. 말소기준권리 외 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 주거 단지 인근 위치로 인한 잠재적 배후 수요 확보 가능성.

* 건물 자체의 긍정적 평가 (채광, 주차 등).

* 근린상가 용도로 다양한 업종 전환 및 활용 가능성.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 394,000,000원을 기준으로 하되, 상권 침체 우려, 관리비 연체액, 내부 상태 미확인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 참고하여 부동산 시장 상황, 물건의 가치, 추가적인 조사 결과 등을 바탕으로 합리적인 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.