나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21124 [6] 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 5층 502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 '가야초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(6)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 지상5층 건물 내 제1층 제101호외 5개호로서, (사용승인일 : 2017년 12월 13일) 외벽 : 인조석, 징크판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 인테리어, 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 및 강화유리 등임.

이용상태

기호(1) - 근린생활시설(2개호), 기호(2) - 근린생활시설(2개호), 기호(3) - 근린생활시설(1개호), 기호(4) - 근린생활시설(1개호), 기호(5) - 근린생활시설(1개호), 기호(6) - 근린생활시설(1개호)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있으며, 냉난방설비는 관계인 부재로 별도 조사하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 가장형의 평지이며, 현황 “상업용 건부지” 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

현칭 '민성빌딩'이며, 공부상 제2종근린생활시설(노래연습장)이나 폐문으로 인하여 내부 확인하지 못하였으니 응찰 시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경21124 (6)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 5층 502호

용도: 근린상가

감정가: 217,000,000원

토지면적: 42.38㎡ (약 12.82평)

건물면적: 121.58㎡ (약 36.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 공동담보 물건이며, 현재 '민성빌딩'으로 불리고 있습니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(노래연습장)이나, 폐문으로 인해 내부 확인이 불가하였으니 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리에 위치하며, '가야초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다가구주택, 아파트 등의 주거시설과 함께 음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남동측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 채권 및 압류가 설정되었으나, 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을1, 2019년 5월 31일 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 등기부상 소유권보존, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 등기되어 있으나, 이는 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 배

보증금: 50,000,000원

차임: 2,700,000원

전입/사업자일자: 2022-11-17

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 보증금은 배당을 통해 변제받아야 합니다.

* 임차인: 안

보증금: 30,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업자일자: 없음

배당신고일자: 2026-02-12

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 보증금은 배당을 통해 변제받아야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부요약 상 등기부채권 총액은 3,493,212,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 함안군 가야읍 도항리 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 '가야초등학교'가 위치하고 있으며, 음식점, 카페 등이 입점하여 유동인구가 형성될 수 있는 환경입니다. '민성빌딩'으로 불리는 해당 건물에는 여러 근린생활시설이 운영 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 해당 물건은 노래연습장으로 공부상 등재되어 있으나 내부 확인이 불가하여 정확한 업종 및 영업 상태 파악에는 제한이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 '가야초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 함안군청, 함안보건소, 함안문화예술회관, 함안공설운동장 등 행정 및 문화 체육 시설이 근거리에 분포하고 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 있어 시내 및 외부 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 폐문으로 인한 내부 확인 불가: 현재 폐문 상태로 내부 확인이 불가능하여 정확한 현황 파악 및 하자 여부 확인이 어렵습니다. 이는 응찰 시 신중한 판단을 요구합니다.

* 미확인 임대차 현황: 임대 관계는 미상이며, 임차인의 사업 상태나 정확한 영업 권한 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 34억 9천만원에 달하여, 배당 순위에 따라 채권자의 채권이 전부 회수되지 못할 가능성이 있습니다.

* 특정 용도(노래연습장) 관련 민원 발생 가능성: 공부상 노래연습장으로 등록되어 있으나, 실제 운영 여부 및 관련 시설의 현황 파악이 중요합니다.

* 함안군 환경기초시설 인근: 검색 결과, 약 3km 거리에 함안군 환경기초시설이 위치하고 있으나, 탈취 시설 설치로 악취 문제는 개선되고 있는 추세입니다. 다만, 혐오시설과의 거리를 중요한 판단 요소로 고려하는 수요자에게는 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 가야읍에 위치한 근린상가로, 초등학교 인근에 자리하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 건물 자체는 비교적 신축(2017년 사용승인)이며, 근린생활시설로 활용 가능합니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리관계 하에 취득 가능성이 높습니다. 그러나 폐문으로 인한 내부 미확인, 높은 채무 총액, 임차인 현황 등은 낙찰 후 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 공부상 노래연습장 용도에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물로 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 가야초등학교 인근: 학교 인근 상권은 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 217,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 임차인의 명도 비용, 내부 수리비, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 폐문으로 인한 내부 확인 불가, 노래연습장 관련 추가 확인 필요성, 명도 소요 시간 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 보증금 인수액은 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다. 낙찰 후 명도 대상 임차인(배 , 안 )에 대한 명도 비용과 예상 수익률을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 주변 시세 조사를 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다.1.물건기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경21124 (6)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 5층 502호

용도: 근린상가

감정가: 217,000,000원

토지면적: 42.38㎡ (약 12.82평)

건물면적: 121.58㎡ (약 36.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 공동담보 물건이며, 현재 '민성빌딩'으로 불리고 있습니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(노래연습장)이나, 폐문으로 인해 내부 확인이 불가하였으니 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리에 위치하며, '가야초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다가구주택, 아파트 등의 주거시설과 함께 음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남동측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 채권 및 압류가 설정되었으나, 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을1, 2019년 5월 31일 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 등기부상 소유권보존, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 등기되어 있으나, 이는 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 배

보증금: 50,000,000원

차임: 2,700,000원

전입/사업자일자: 2022-11-17

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 보증금은 배당을 통해 변제받아야 합니다.

* 임차인: 안

보증금: 30,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업자일자: 없음

배당신고일자: 2026-02-12

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 보증금은 배당을 통해 변제받아야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부요약 상 등기부채권 총액은 3,493,212,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 함안군 가야읍 도항리 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 '가야초등학교'가 위치하고 있으며, 음식점, 카페 등이 입점하여 유동인구가 형성될 수 있는 환경입니다. '민성빌딩'으로 불리는 해당 건물에는 여러 근린생활시설이 운영 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 해당 물건은 노래연습장으로 공부상 등재되어 있으나 내부 확인이 불가하여 정확한 업종 및 영업 상태 파악에는 제한이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 '가야초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 함안군청, 함안보건소, 함안문화예술회관, 함안공설운동장 등 행정 및 문화 체육 시설이 근거리에 분포하고 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 있어 시내 및 외부 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 폐문으로 인한 내부 확인 불가: 현재 폐문 상태로 내부 확인이 불가능하여 정확한 현황 파악 및 하자 여부 확인이 어렵습니다. 이는 응찰 시 신중한 판단을 요구합니다.

* 미확인 임대차 현황: 임대 관계는 미상이며, 임차인의 사업 상태나 정확한 영업 권한 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 34억 9천만원에 달하여, 배당 순위에 따라 채권자의 채권이 전부 회수되지 못할 가능성이 있습니다.

* 특정 용도(노래연습장) 관련 민원 발생 가능성: 공부상 노래연습장으로 등록되어 있으나, 실제 운영 여부 및 관련 시설의 현황 파악이 중요합니다.

* 함안군 환경기초시설 인근: 검색 결과, 약 3km 거리에 함안군 환경기초시설이 위치하고 있으나, 탈취 시설 설치로 악취 문제는 개선되고 있는 추세입니다. 다만, 혐오시설과의 거리를 중요한 판단 요소로 고려하는 수요자에게는 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 가야읍에 위치한 근린상가로, 초등학교 인근에 자리하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 건물 자체는 비교적 신축(2017년 사용승인)이며, 근린생활시설로 활용 가능합니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리관계 하에 취득 가능성이 높습니다. 그러나 폐문으로 인한 내부 미확인, 높은 채무 총액, 임차인 현황 등은 낙찰 후 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 공부상 노래연습장 용도에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물로 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 가야초등학교 인근: 학교 인근 상권은 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 217,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 임차인의 명도 비용, 내부 수리비, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 폐문으로 인한 내부 확인 불가, 노래연습장 관련 추가 확인 필요성, 명도 소요 시간 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 보증금 인수액은 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다. 낙찰 후 명도 대상 임차인(배 , 안 )에 대한 명도 비용과 예상 수익률을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 주변 시세 조사를 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.