나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21124 [2] 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 2층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 '가야초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(6)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 지상5층 건물 내 제1층 제101호외 5개호로서, (사용승인일 : 2017년 12월 13일) 외벽 : 인조석, 징크판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 인테리어, 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 및 강화유리 등임.

이용상태

기호(1) - 근린생활시설(2개호), 기호(2) - 근린생활시설(2개호), 기호(3) - 근린생활시설(1개호), 기호(4) - 근린생활시설(1개호), 기호(5) - 근린생활시설(1개호), 기호(6) - 근린생활시설(1개호)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있으며, 냉난방설비는 관계인 부재로 별도 조사하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 가장형의 평지이며, 현황 “상업용 건부지” 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

현칭 '민성빌딩'임. 공부상 근린생활시설(일반음식점)으로 1개의 호이나 현황 벽체로 구분하여 별개의 근린생활시설(2개호, 사무실 및 공실)로 일시적 이용 중인 것으로 조사되는 바, 응찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경21124 (2)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 636,000,000 원

토지 면적: 97.97 ㎡ (약 29.63 평)

건물 면적: 285.00 ㎡ (약 86.21 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부 요약 참조)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 '가야초등학교' 남서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 본건 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 도로: 본건 소재 부지는 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 전반적인 권리 현황: 등기부등본상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 대부분 말소기준권리(2019년 1월 31일자 전세권설정)보다 후순위로 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리:

* 임차인 김민정: 보증금 30,000,000원, 전입일자 2008-07-02, 확정일자 2024-05-20, 배당신고일자 2026-03-06, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 법원에서는 임차인 김민정의 보증금이 배당을 통해 회수될 것으로 예상하여 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단하고 있습니다. 그러나 전입일자(2008년 7월 2일)가 말소기준권리보다 앞서므로, 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자에게 보증금 반환 채무가 인수될 가능성이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 기타 임차인 현황:

* 임차인 김민정 (상호: 우승커머스): 보증금 20,000,000원, 전입일자 2021-03-02, 대항력 없음.

* 임차인 이효득: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2022-03-18, 대항력 없음.

* 임차인 한국수자원공사: 보증금 80,000,000원, 차임 1,700,000원, 배당신고일자 2026-03-27, 대항력 없음.

* 말소기준권리: 전세권 설정 (을4, 한국수자원공사, 2019-01-31 접수)

1.3. 상권분석

* 본 건물은 함안군 가야읍의 상업 밀집 지역에 위치하여 다양한 근린생활시설, 음식점 등이 풍부합니다.

* 가야초등학교와 인접하여 배후 주거 단지의 유동인구 흡수에 유리하며, 지역 내 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 건물의 용도가 제2종 근린생활시설 및 일반음식점 등으로 활용 가능하여 다양한 업종의 임대가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 가야초등학교가 인접해 있으며, 주변 상업 지구 내 마트, 은행, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 주변에 단독주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재되어 있어, 상가 이용객 및 잠재적 임차인 확보에 긍정적인 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김민정(보증금 30,000,000원)은 전입일자가 2008년으로 매우 오래되었습니다. 법원에서는 인수 보증금이 0원이라고 판단하고 있으나, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자에게 명도 및 보증금 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 현황과 이용 현황의 차이: 건축물대장상 근린생활시설(일반음식점) 1개 호수이나, 현황은 벽체로 구분하여 별개의 근린생활시설(사무실 및 공실) 2개 호수로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 불법 건축물 또는 무단 용도 변경에 해당할 수 있으며, 관련 법규 위반 시 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 응찰 시 반드시 현장 확인 및 관련 부서 문의를 통해 법적 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 35억 7천만원에 달합니다. 이는 해당 부동산의 과거 재무 상태 및 담보 설정 이력을 보여주며, 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 함안군 가야읍의 중심 상업 지역에 위치하며, 가야초등학교 인근이라는 장점을 가진 근린상가입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 잠재적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 현황과 이용 현황의 불일치로 인한 행정적 리스크는 신중한 접근을 요구합니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 임차인과의 협상 및 법적 검토를 통해 잠재적 위험을 사전에 해소하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 상권: 가야읍 상업 지구 내 핵심 입지로, 지역 주민 및 유동인구를 바탕으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 건물 활용 가능성: 현재 2개 호수로 분할 이용 중인 점은 향후 임대 수익 다각화 및 효율적인 공간 활용 가능성을 시사합니다 (단, 불법 용도 변경 여부 확인 필수).

* 낮은 인수 부담: 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'으로 인해 낙찰 시 명도 및 자금 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 낙찰자가 인수해야 할 보증금(0원)을 제외하고 산정합니다.

* 감정가: 636,000,000 원

* 주요 고려 리스크:

* 대항력 있는 임차인 김민정(보증금 30,000,000원) 관련 분쟁 가능성.

* 불법 건축물/무단 용도 변경 관련 원상복구 비용, 이행강제금 부과 가능성.

* 주변 시세, 공실률, 실제 임대 수익률 등에 대한 면밀한 분석 필요.

* 상기 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 445,200,000 원 ~ 508,800,000 원.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 임차인과의 협의, 주변 상권 및 시세 조사를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.