나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21124 [4] 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 4층 401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 '가야초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(6)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 지상5층 건물 내 제1층 제101호외 5개호로서, (사용승인일 : 2017년 12월 13일) 외벽 : 인조석, 징크판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 인테리어, 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 및 강화유리 등임.

이용상태

기호(1) - 근린생활시설(2개호), 기호(2) - 근린생활시설(2개호), 기호(3) - 근린생활시설(1개호), 기호(4) - 근린생활시설(1개호), 기호(5) - 근린생활시설(1개호), 기호(6) - 근린생활시설(1개호)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있으며, 냉난방설비는 관계인 부재로 별도 조사하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 가장형의 평지이며, 현황 “상업용 건부지” 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

현칭 '민성빌딩'이며, 현황 근린생활시설(식당)임. 점유관계 미상이나 인테리어시설 및 집기, 비품 등이 다수 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경21124 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 4층 401호 (경상남도 함안군 성내남길 192)

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

감정가: 602,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

토지 면적: 115.97㎡ (약 35.08평)

건물 면적: 337.34㎡ (약 102.05평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

전유 부분: 4층 401호

집합 건물 구조: 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕, 지하 1층, 지상 5층

건물 사용 승인일: 2017년 12월 13일

전체 연면적 (집합건물 표제부 기준): 2368.5㎡ (약 717.16평)

건축 면적 (집합건물 표제부 기준): 401.54㎡ (약 121.47평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리에 위치하며, '가야초등학교' 남서측 인근에 소재합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 소재 부지는 가장형의 평지이며, 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다. 부지 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 근저당권 (2019년 5월 31일, 농업협동조합자산관리회사)

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 일자 또는 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을7 근저당권 (2019-05-31)

* 을8 근저당권 (2020-06-05, 손영환)

* 갑2 가압류 (2024-03-29, 경남신용보증재단)

* 갑4 압류 (2024-03-29, 마산세무서장)

* 갑5 가압류 (2024-05-24, 소상공인시장진흥공단)

* 갑6 압류 (2024-06-07, 함안군)

* 갑7 압류 (2025-08-21, 함안군)

3.3. 인수되는 권리

현재까지 파악된 바로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 단, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 문구가 있으나, 구체적인 지상권의 내용 및 등기 여부는 별도의 확인이 필요합니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 3,493,212,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 점유 관계는 미상이며, 인테리어 시설 및 집기, 비품 등이 다수 소재하는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

가야초등학교 인근에 위치하며, 주거지역과 상업지역이 혼재된 상권입니다. 음식점 및 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 지역 내 유동인구가 예상됩니다. '민성빌딩'으로 불리는 건물 내에 해당 물건이 소재합니다.

4.2. 업종 분석

현재 제2종 근린생활시설(식당)로 이용 중인 것으로 파악되며, 주변 상권 특성상 외식업, 소매업, 서비스업 등 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에 다수의 음식점 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 가야초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경 측면에서도 긍정적인 요소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

점유 관계가 불명확하며, 내부에 다수의 인테리어 시설 및 집기, 비품이 소재하는 점은 명도 진행 시 협상 또는 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.2. 권리 관계

채권 총액이 상당히 높으나, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정입니다. 다만, 인수되는 권리(지상권 등)가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당하므로, 향후 건축 또는 업종 변경 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

경상남도 함안군 가야읍에 위치한 근린상가 건물 내 구분 소유 물건으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 가야초등학교 인근의 입지, 상업 및 주거 혼재 지역의 특성, 양호한 교통 여건 등을 고려할 때 안정적인 상권 내 입지를 가지고 있습니다. 다수의 채권/채무 관계가 정리될 것으로 보이나, 명도 관련 불확실성과 미상인 점유 관계로 인한 잠재적 리스크는 주의 깊게 고려해야 합니다. 주변 시설 조사 결과 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 건물 관리 상태 양호 기대.

* 초등학교 인근 지역으로 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 함안군 지역 상권의 중심지로서의 잠재력.

* 정확한 시세 조사 및 수익률 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치 높음.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

감정가 602,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리 비용, 취득세 등 제반 경비와 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 추가적인 현장 조사와 시세 분석이 필수적입니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 범위 내에서 검토를 시작하나, 본 건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.