나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21124 [5] 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 5층 501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 '가야초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(6)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 지상5층 건물 내 제1층 제101호외 5개호로서, (사용승인일 : 2017년 12월 13일) 외벽 : 인조석, 징크판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 인테리어, 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 및 강화유리 등임.

이용상태

기호(1) - 근린생활시설(2개호), 기호(2) - 근린생활시설(2개호), 기호(3) - 근린생활시설(1개호), 기호(4) - 근린생활시설(1개호), 기호(5) - 근린생활시설(1개호), 기호(6) - 근린생활시설(1개호)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있으며, 냉난방설비는 관계인 부재로 별도 조사하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 가장형의 평지이며, 현황 “상업용 건부지” 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

현칭 '민성빌딩'이며, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 폐문으로 인하여 내부 확인하지 못하였으니 응찰 시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 마산지원 2025타경21124 (5) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 5층 501호이며, 신주소는 경상남도 함안군 성내남길 192 (가야읍 도항리)입니다.

본 물건의 용도는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현장에서는 폐문으로 인해 내부 확인을 하지 못했습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 및 지상 5층 건물 내 제5층 제501호이며, 2017년 12월 13일에 사용승인을 받았습니다.

감정가는 301,000,000원입니다.

토지 면적은 58.90㎡(약 17.8평)이며, 건물 면적은 168.97㎡(약 51.1평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사로 추정됩니다.

주요 특이사항으로는 공동담보 물건이며, 주의사항으로 현칭 '민성빌딩'이나 폐문으로 인한 내부 확인 불가 사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 '가야초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

본 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 소재 부지는 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 5월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을7)입니다.

등기부채권 총액은 3,493,212,000원으로 확인되었습니다. (근저당 2건, 가압류 3건, 압류 3건)

모든 권리분석 상 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 민 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2020-04-22, 대항력 없음.

* 민 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2020-04-22, 대항력 없음.

* 민 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2020-04-22, 대항력 없음.

* 배 : 보증금 50,000,000원, 차임 2,700,000원, 전입/사업일자 2022-11-17, 대항력 없음.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 되지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 건물은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이며, 건물 내부는 총 6개 호실이 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

주위가 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 지역이므로, 음식점, 소매점 등 다양한 근린생활시설 업종이 입점하기에 적합한 환경입니다.

주변에 가야초등학교가 위치하여 학생 및 교직원 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

현재까지 확인된 주변 시설 정보상 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건 인근에 가야초등학교가 있어 교육 환경을 이용하기에 편리합니다.

주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 폐문으로 인한 내부 상태 확인 불가입니다. 실제 현장 방문 시 내부 마감 상태, 설비 작동 여부, 누수 등 하자가 존재할 경우 명도 및 수리 비용이 추가될 수 있습니다.

본건은 공동담보 물건으로, 채무 총액이 높아 경매가 진행된 것으로 보입니다. (등기부채권 총액 34억 9천만원)

토지이용계획상 일반상업지역 및 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

토지이용계획에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역 등이 포함되어 있어 특정 업종 입점 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 함안군 가야읍의 상업 및 주거 지역에 위치한 근린생활시설로, 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)이라는 장점이 있습니다.

권리상 인수되는 권리나 임차 보증금이 없어 깔끔한 명도가 예상되나, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 리스크가 존재합니다.

가야초등학교 인근이라는 점과 상업 및 주거 지역이라는 점을 고려할 때, 임차인 확보 가능성은 있으나 정확한 내부 확인 없이는 업종 선정 및 임대료 산정에 어려움이 있습니다.

8. 투자 포인트

권리상 인수되는 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 보입니다.

지역 내 상업 시설로서 가치를 유지하거나 상승할 잠재력이 있습니다.

건물이 비교적 신축이므로, 내부 수리 후 임대 수익 또는 재매각을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액(301,000,000원)을 기준으로, 현장 조사 후 파악된 내부 상태, 주변 시세, 향후 임대 및 매매 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

폐문으로 인한 내부 확인 불가 리스크, 향후 명도 과정에서의 변수 등을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 실제 필요한 투자금액은 낙찰가 및 명도, 수리 비용 등을 합산하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 및 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 사례 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.