나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21124 [3] 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 '가야초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(6)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 지상5층 건물 내 제1층 제101호외 5개호로서, (사용승인일 : 2017년 12월 13일) 외벽 : 인조석, 징크판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 인테리어, 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 및 강화유리 등임.

이용상태

기호(1) - 근린생활시설(2개호), 기호(2) - 근린생활시설(2개호), 기호(3) - 근린생활시설(1개호), 기호(4) - 근린생활시설(1개호), 기호(5) - 근린생활시설(1개호), 기호(6) - 근린생활시설(1개호)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있으며, 냉난방설비는 관계인 부재로 별도 조사하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 가장형의 평지이며, 현황 “상업용 건부지” 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

현칭 '민성빌딩'이며, 현황 근린생활시설(당구장)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경21124 (3)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 3층 301호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 640,000,000원

토지면적: 115.97㎡ (약 35.08평)

건물면적: 337.34㎡ (약 102.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2017년 12월 13일

본건은 '민성빌딩'으로 현황 근린생활시설(당구장)로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 '가야초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 음식점 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 부지는 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로 1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역 등의 규제를 받고 있습니다.

주변에 함안군청소년수련관, 함주공원, 함안스포츠타운, 함안문화예술회관 등이 위치하여 문화 및 여가 생활을 즐기기에도 양호한 환경입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 5월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을7)입니다. 등기부등본 상의 모든 을구 권리(근저당) 및 갑구 권리(가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 즉, 낙찰자는 위 권리들을 인수하지 않아도 됩니다.

현재 임차인으로 안병천 (셀프당구클럽) 씨가 보증금 5,000,000원, 차임 1,500,000원에 거주 중이나, 전입일자(사업일자)는 2025년 11월 25일이며 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 함안군 가야읍 지역은 상설시장 및 시가지 중심에서 대형마트, 상가 등으로 상권이 분산되는 추세를 보이고 있으며, 특히 아파트 단지 중심으로 상권이 재편되는 경향이 있습니다. 본건은 제2종 근린생활시설로, 현재 당구장으로 이용 중입니다. 주변에 주택가와 상가 밀집 지역이 있어 기본적인 상권 수요는 존재합니다. 다만, 과거 함안군 가야읍 상권은 공동화 현상에 대한 우려도 제기된 바 있어, 신규 상권 변화 및 잠재적 고객층에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 가야초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다. 도항리 고분군과 같은 역사문화 자원과 함주공원, 함안스포츠타운 등 휴식 및 체육 시설이 인근에 위치하여 생활의 편의성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 추가적인 채권이 존재할 가능성이 있습니다.

건물 내부의 냉난방 설비에 대한 정보는 관계인 부재로 인해 별도 조사되지 못했습니다. 또한, 임대 관계 및 구체적인 현황에 대한 자세한 정보가 미상으로 남아있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼합되어 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 있어 관련 계획을 면밀히 확인해야 합니다.

현황 임차인 안병천 씨는 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)에 위치한 근린상가로, 가야초등학교 인근에 자리하고 있어 입지적 장점이 있습니다. 권리관계 또한 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확합니다. 하지만, 지역 상권의 변화 추세, 현재 임차인의 명도 관련 사항, 공동담보로 인한 추가적인 권리 변동 가능성, 그리고 파악되지 못한 건물 내부 설비 및 임대 현황 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물인 점과 가야초등학교 인근의 교육 환경, 편리한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 깨끗합니다.

현재 당구장으로 이용되고 있으나, 향후 타 근린생활시설로의 업종 변경 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 6억 4천만 원을 기준으로, 물건의 현황, 주변 시세, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 지역 부동산 시장 조사, 유사 물건의 낙찰가 분석 등 추가적인 심층 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.