나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12153 [2] 경상남도 김해시 관동동 451-3 덕정옥스포드빌딩 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 <덕정초등학교> 서측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 공원 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 및 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제4층 제401호 및 제403호로서 (사용승인일:2005.05.04) 외벽 : 복합판넬 등 마감, 내벽 : 내부 인테리어 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

공히 학원으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 화재탐지설비, 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 25미터 내외, 서측으로 노폭 10미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(근린상업), 지구단위계획구역(장유지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 상 본건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12153 (2)

소재지: 경상남도 김해시 관동동 451-3 덕정옥스포드빌딩 4층403호

용도: 근린상가

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 및 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 (사용승인일: 2005.05.04)

주요 용도: 제1종근린생활시설, 교육연구 및 복지시설 (건축물대장상)

감정가: 180,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.19㎡ (약 7.62평)

건물면적: 95.20㎡ (약 28.79평)

1.3. 경매 관련 정보

채권자: 엠씨아이대부

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음 (말소기준권리 이후 권리는 소멸 예상)

2. 입지조건

본건의 입지 조건은 다음과 같이 분석됩니다.

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 덕정초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등으로 이루어진 복합 주거 및 상업 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 건물은 동측으로 노폭 25미터 내외, 서측으로 노폭 10미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(근린상업, 장유지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 규제 사항이 있습니다.

3. 권리분석

본건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 소멸 예상 권리

말소기준권리보다 후순위인 을구의 근저당권 및 가압류, 그리고 갑구의 가압류 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력

* 임차인: 이은영 (상호: 미시건영수학원)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/사업일자: 2017년 10월 18일

* 확정일자: 2024년 9월 19일

* 배당신고일자: 2025년 11월 7일

* 대항력: 있음 (대항력 있는 임차인)

3.4. 잠재적 인수사항

본건에는 대항력 있는 임차인 이은영 씨가 존재합니다. 임차인의 보증금이 경매 배당 절차를 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 이는 본건 경매 절차에서 가장 주의해야 할 부분입니다. 인수 보증금 합계는 현재 0원으로 파악되었으나, 최종 배당 결과에 따라 변동될 가능성이 있으므로 입찰 전 면밀한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본건의 상권 특성은 다음과 같습니다.

4.1. 상가 용도 및 특징

본건은 건축물대장상 제1종근린생활시설 및 교육연구 및 복지시설로 용도 등록되어 있으며, 현재 학원으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 환경

주변에 아파트 단지가 밀집되어 있어, 학원 등 교육 관련 업종이나 생활 편의 업종에 대한 배후 수요가 확보될 수 있는 지역입니다. 공원 등도 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

4.3. 임대 시장 현황

구체적인 임대 관례 및 기타 사항은 현재 파악되지 않은 상태입니다.

5. 생활정보

본건 주변의 생활 환경 정보는 다음과 같습니다.

5.1. 교육 시설

덕정초등학교가 단지 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주거 및 편의 시설

주변에 다수의 아파트 단지가 조성되어 있어 안정적인 배후 주거 수요를 확보할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설과 공원 등이 분포하고 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높은 편입니다.

5.3. 주변 시설 검색 결과

현장 조사 및 주변 정보 검색 결과, 주거 및 상업 활동에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 아파트 단지와 학교, 상업 시설 등이 혼재된 일반적인 도심 상권의 특징을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 회수되지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 하므로 이에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

임차인의 정확한 대항력 범위, 보증금의 최종 회수 가능 금액 등은 배당표 확정 후 최종적으로 파악됩니다. 입찰 전 관련 내용을 철저히 검토해야 합니다.

6.3. 기타 권리 인수 가능성

등기부상 권리 관계는 명확해 보이나, 실제 명도 과정 등에서 예상치 못한 유치권이나 법정지상권 등이 제기될 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 관동동에 위치한 근린상가로, 덕정초등학교 인근 아파트 단지 내에 자리 잡고 있어 입지 조건 및 배후 수요 측면에서 긍정적인 평가가 가능합니다. 현재 학원으로 이용 중이며, 주변 주거 단지를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 일부를 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 따라서, 임차인 관련 리스크를 충분히 인지하고, 이를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본건 투자를 고려할 만한 주요 포인트는 다음과 같습니다.

* 전략적 입지: 아파트 단지 및 초등학교 인근에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 지역 발전 가능성: 장유지구와 같은 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 용도: 현재 학원으로 이용 중이며, 유사 업종이나 근린생활시설로서의 재임대가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 임차인 리스크로 인해 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으며, 리스크 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 180,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 임차인 보증금 인수액: 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당을 통해 회수되지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 이 금액을 입찰가에서 차감하여 고려해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 현재 0원으로 파악되었으나, 배당표 확정 및 임차인과의 최종 협의를 통해 인수해야 할 정확한 금액을 파악한 후 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 주변 시세 및 임대 수익률: 유사 물건의 최근 거래 사례 및 예상 임대 수익률을 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 명도 비용 및 기타 부대 비용: 명도에 소요될 수 있는 비용 및 취득세, 등록세 등 제반 부대 비용을 충분히 고려하여 수익률을 계산해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.