나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1289 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 '증산역' 북측 인근에 위치하는 '양산유림
노르웨이아침' 1층 (1)110호, (2)114호, 2층 (3)206호로서 부근 일대는 공동주택, 업무
시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내
1층 (1)110호, (2)114호, 2층 (3)206호로서
외벽 : 강화유리, 복합판넬 등 마감,
내벽 : 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~3) : 공히 제1종근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복6차선 포장도로, 북서측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m
)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1289 (2)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 1층114호

용도: 근린상가

감정가: 229,000,000원

토지면적: 2.00㎡ (약 0.61평)

토지지분: 2.0038015177788124㎡ (약 0.61평)

건물면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

건물지분: 16.2㎡ (약 4.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

건축개요:

건물명: 양산 유림 노르웨이아침

주용도: 업무시설 (오피스텔, 공동주택, 제1,2종 근린생활시설 포함)

건축규모: 지하 6층, 지상 20층

총 면적: 28,975.98㎡

사용승인일: 2018년 12월 21일

2. 입지조건

1.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 '증산역' 북측 인근에 위치한 '양산유림노르웨이아침' 건물 1층 114호입니다.

주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측으로 왕복 6차선, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

1.2. 토지이용계획

본 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로1류(폭 35m~40m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 5월 26일자 하나은행 근저당 (을1)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 지상권 존재 가능성 있으나, 특이사항 없음으로 기재)

등기부채권 총액: 780,000,000원 (하나은행 근저당 600,000,000원 + 60,000,000원, 이후금 근저당 120,000,000원)

임차인 현황:

임차인: 임정숙

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업자등록일): 2022년 12월 05일

대항력: 있음

비고:

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인의 대항력이 존재함에도 불구하고, 법원 경매 절차 상 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

본 물건은 '증산역' 인근 상업지역에 위치하며, 주변에 공동주택 및 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

제1종 근린생활시설로 사용되고 있어 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

양산 물금 신도시 개발과 함께 증산역세권이 활성화되면서 상업지구로서의 가치가 높아지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 증산역 인근 위치, 다수의 버스 노선 운행.

* 교육: 주변에 다수의 어린이집 및 초,중,고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 양산시립중앙도서관, 양산중앙국민체육센터, 양산부산대병원, 이마트, 롯데시네마, 메가박스 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 개발 호재: 물금신도시 인접 지역 도시개발사업(신주지구) 추진, 양산 물금읍 증산지구 대규모 도시개발사업(7069가구) 진행 등 주변 지역 개발이 활발히 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 임정숙 씨는 대항력을 가지고 있으나, 권리분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 혐오시설: 현재 검색된 정보 상 본 물건지 인근에 혐오시설(소각장, 화장장 등)이 직접적으로 위치한다는 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 지역 개발 과정에서 향후 시설 입지 가능성은 배제할 수 없으므로, 관련 정책 및 지역 개발 계획을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍의 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 증산역 역세권의 이점을 활용할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

건물 노후도가 비교적 낮고(2018년 사용승인) 주변 상권이 활성화되고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 증산역 초역세권에 위치하여 유동인구가 많고 접근성이 우수합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 공동주택 및 업무시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 지역 개발 호재: 대규모 도시개발사업 등 인근 지역 개발로 인한 미래 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인 존재하나 인수 보증금 없어 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 229,000,000원

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 및 주변 시세, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가 수준 또는 약간의 프리미엄을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

정확한 시세 조사 및 경쟁 입찰 현황 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.