나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1289 [3] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 '증산역' 북측 인근에 위치하는 '양산유림
노르웨이아침' 1층 (1)110호, (2)114호, 2층 (3)206호로서 부근 일대는 공동주택, 업무
시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내
1층 (1)110호, (2)114호, 2층 (3)206호로서
외벽 : 강화유리, 복합판넬 등 마감,
내벽 : 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~3) : 공히 제1종근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복6차선 포장도로, 북서측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m
)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1289 (3)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 2층 206호

용도: 근린상가

감정가: 77,000,000원

건물면적: 15.60㎡ (약 4.72평)

토지면적: 1.93㎡ (약 0.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 건물 상세정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 2층 206호

건물 내역: 제1종 근린생활시설

주위환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 밀집 지역

교통상황: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 위치

건축물 용도: 업무시설, 공동주택, 제1,2종 근린생활시설 (전체 건물)

건축물 연면적: 28,975.98㎡

토지 면적: 1,657.5㎡

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023-06-22 접수된 하나은행 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리 (근저당, 임의경매, 압류 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건에는 해당 사항 없음)

1.4. 임차인 현황

* 임차인: 김성용

보증금: 3,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2021-11-01

대항력: 있음

비고: 본 건의 유일하게 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 3,000,000원.

* 임차인: 조태일

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-14

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인.

인수 보증금 합계: 0원

1.5. 등기부 요약

등기부채권 총액: 168,000,000원

주요 권리사항:

- 2023-06-22 하나은행 근저당권 (말소기준권리, 48,000,000원)

- 2024-12-06 이후금 근저당권 (말소)

- 2025-07-21 하나은행 임의경매개시결정 (본건, 598,697,403원)

- 2026-01-09 양산시 압류 (말소)

1.6. 기타 참고사항

임대관계: 미상 (임대차 계약 여부 및 상세 내용은 경매 진행 후 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 '증산역' 북측 인근에 위치한 '양산유림노르웨이아침' 건물 내 2층 206호입니다. 본 건물 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로는 왕복 6차선, 북서측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용계획

본 물건이 속한 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리인 2023년 6월 22일자 하나은행의 근저당권보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 따라서 본 건은 낙찰 시 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 대항력 있는 임차인

본 건에는 '대항력 있음'으로 확인된 임차인 김성용 씨가 있습니다. 김성용 씨는 3,000,000원의 보증금과 150,000원의 차임을 지급하고 있으며, 2021년 11월 1일에 전입 신고하였습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금은 낙찰 대금에서 변제될 것으로 예상됩니다. 그러나 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 경매 절차 진행 시 임차인과의 명확한 소통 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

3.3. 특이사항

권리분석상으로는 낙찰 후 인수할 권리가 없으나, 대항력 있는 임차인 김성용 씨의 존재와 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 내 위치

본 물건은 중심상업지역 내에 위치하여 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 유동 인구 및 잠재 고객 확보에 긍정적입니다.

4.2. 교통 및 접근성

증산역 인근에 위치하며, 주요 도로에 접해 있어 외부에서의 접근성이 뛰어납니다. 이는 고객 유치 및 물류 이동에 있어 유리한 요소입니다.

4.3. 주변 시설

주변에 공동주택, 업무시설, 기타 근린생활시설이 다양하게 분포하고 있어 다양한 업종의 상가 입지가 가능합니다. 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린상가 및 공동주택 지역으로 일반적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 대중교통

인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 증산역을 통해 부산-김해 경전철 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 건에는 대항력 있는 임차인 김성용 씨가 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

'기타참고사항'에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 해당 임차인 외에 다른 임차인이 존재하거나 임대차 계약 조건에 대한 확인이 추가로 필요할 수 있습니다.

6.3. 소형 면적

건물 면적이 15.60㎡ (약 4.72평)으로 매우 작아, 해당 면적에 적합한 업종이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 중심상업지역 내 증산역 인근에 위치한 소형 근린상가입니다. 교통 및 접근성이 우수하고 주변 상권이 발달해 있어 잠재적인 투자 가치가 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 임대 관계 미상이라는 점, 그리고 매우 작은 면적은 주요 고려 사항입니다. 낙찰 시 임차인과의 명도 절차를 신속하고 원만하게 진행하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 증산역 인근 역세권 상가로 향후 시세 상승 기대 가능

* 중심상업지역 내 위치하여 배후 수요 풍부

* 소형 면적으로 초기 투자 부담 적음

* 인근 교통망 발달로 접근성 우수

9. 예상 입찰가

감정가: 77,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 77,000,000원 (감정가 대비)

본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 현장 조사를 통해 임차인과의 협상 여지, 주변 시세, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.