나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53223 [2] 경기도 시흥시 은행동 644 시흥은계호반써밋플레이스 1306동 10층1013호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 프로퍼티 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은빛초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물(시흥은계호반써밋플레이스 제1306동 제4층 제409호 외 1개호)로서 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물내 4층 409호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2019.05.08)

외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 35미터 서측, 남측, 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(2021-04-01)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53223 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 은행동 644 시흥은계호반써밋플레이스 1306동 10층1013호

용도: 오피스텔

토지면적: 13.69㎡ (약 4.14평)

건물면적: 35.06㎡ (약 10.59평) - 전용면적

건물구조: 철근콘크리트구조, 24층 건물 중 10층

사용승인일: 2019년 5월 8일

1.3. 감정가 및 매각조건

감정가: 153,000,000원 (1억 5,300만원)

매각기일: (정보 없음)

최저매각가격: (정보 없음)

진행상태: (정보 없음, 경매 진행 중으로 간주)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 경기도 시흥시 은행동에 위치하며, ""은빛초등학교"" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

간선도로 접근성도 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 주상용 건부지로 이용되는 가장형의 토지입니다.

본건이 속한 1306동은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 24층 건물이며, 본건은 10층에 위치합니다.

오피스텔로서 현재 이용 중이며, 기본적인 난방, 위생, 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m) 등 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택거래에 한함) 등의 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

2019년 6월 소유권 보존 등기 이후 소유권 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 2021년 12월 24일 접수된 우리은행 근저당권(108,000,000원)입니다.

이후 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

전체 채권 금액은 약 208,000,000원입니다.

본 경매는 이춘기(채권자)가 신청한 임의경매(2025타경53223)이며, 유아이제사십차유동화전문유한회사(채권자)의 임의경매(2025타경53359)도 중복으로 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 임차인 현황 정보에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 별도의 임대차 관계를 인수할 위험은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

해당 물건이 위치한 시흥시 은행동 일대는 신축 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집한 주거 및 상업 복합 지역입니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 도시개발이 이루어지고 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

건물 자체 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

대형마트, 병원 등은 인근 시가지로 이동하여 이용해야 할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 편의점, 식당 등 생활 편의시설이 존재합니다.

도로 여건이 양호하여 차량 이용 시 다양한 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 은빛초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 유치원, 중학교 등도 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 유동화물건

본 건은 중복 사건으로 진행 중이며, 유동화 물건이므로 경매 절차 진행 중 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

매각 결정 전까지 채권자 변제 또는 취하 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 고압선 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 지역으로 판단됩니다.

일반적인 부동산 정보 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 공실 위험

신축 오피스텔이 다수 공급되어 있어, 향후 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

유사 물건의 임대 현황 및 시세 변동 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 오피스텔입니다.

은빛초등학교 인근에 위치하며, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

다수의 채무가 존재했으나, 모든 권리가 말소될 예정인 권리 분석상 깨끗한 물건입니다.

다만, 중복 경매 및 유동화 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 오피스텔로, 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능성이 높습니다.

은계지구 개발에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

권리 분석상 인수 부담이 없는 깔끔한 물건입니다.

감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(35.0575㎡)의 오피스텔이 2025년 12월 147,000,000원 ~ 148,000,000원, 2026년 6월 150,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 10층으로, 이는 최근 실거래가(13층, 15층, 16층)보다 낮은 층수입니다.

층별 가치 차이를 고려할 때, 현재 시점에서의 유사 층수 매물 시세는 약 1억 4천만원 ~ 1억 4천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(1억 5,300만원)는 최근 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 추이 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가(1억 5,300만원) 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

단, 향후 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의지에 따라 변동될 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 1억 4천만원 ~ 1억 4천 5백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 보수적으로는 감정가의 90% 수준인 약 1억 3천 7백 7십만원을 하한선으로 설정해 볼 수 있습니다.

※ 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 변동 확인, 시세 재확인 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.