나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5341 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 4층 429호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 위치 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람초등학교' 남서측 인근에 소재함 ○ 주위환경 오피스텔 및 지식산업센터 등으로 형성된 공장(지산) 및 업무지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 - 버스: 인근 간선도로(대곶남로 등)변에 버스 정류장 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 428호 및 429호로서 ○외부마감: 알루미늄 프레임 커튼월 마감 ○내부마감: 디럭스타일(바닥),페인팅(벽),텍스(천정) ○외부창호: 강화유리 마감

이용상태

○공장(지식산업센터)임

설비내역

○부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 ○냉난방설비: 개별

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 2필 일단의 사다리형 평지임. ○ 이용상태: 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 단지 동측으로 약 20미터 및 북측으로 약 16미터의 포장 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 2필지 공히 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공 지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(읍면시도7호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(구래처리분 구)<하수도법>

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임

물건 비고

공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경5341 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 4층 429호

용도: 지식산업센터

감정가: 148,000,000원

1.2. 기본 물건 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

건물면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동에 소재하며, '한가람초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔 및 지식산업센터가 형성된 공장(지산) 및 업무지대로 이루어져 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 속해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 자유로운 편이며, 대중교통 여건은 보통입니다. 인근 간선도로변에 버스 정류장이 소재하여 버스 이용이 가능합니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 동측으로 약 20미터, 북측으로 약 16미터의 포장 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구의 근저당권(수협은행, 121,200,000원) 및 갑구의 임의경매(수협은행, 213,825,457원)가 말소될 예정입니다. 갑구의 압류(영등포구) 역시 말소됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 스페이스개발(주), 장순배

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2023-03-31

배당신고일자: 2026-02-27

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 보증금 5,000,000원은 인수되지 않는 금액으로 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건은 토지/건물 일괄매각이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 김포 구래동 일대는 김포한강신도시 내의 신흥 상업 및 업무지구로 발전하고 있습니다. 지식산업센터 및 오피스텔 등이 밀집해 있어 관련 업종의 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 주변 시설

본건은 한가람초등학교 인근에 위치하며, 상업지구와 인접해 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 최근 김포 구래동 일대에서 데이터센터 등 신규 대규모 산업 시설 건립 시 주민들의 전자파, 소음, 환경 훼손 등에 대한 우려와 반대가 있었던 사례가 있어, 지역 내 개발 관련 민감성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 현재 본 물건 자체와 직접 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상업시설이 발달해 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 한가람초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지식산업센터 시장 상황

김포 구래동 지역은 유사한 지식산업센터 공급이 많아 시장 내 경쟁이 치열한 것으로 분석됩니다. '샹보르 영무파라드 김포한강' 자체적으로도 미분양 물량과 공매 이력이 다수 존재하여, 공실률 및 시세 회복에 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 지역 개발 관련 민원

앞서 언급된 바와 같이, 대규모 산업 시설 건립에 대한 지역 주민들의 부정적 의견이 존재했던 사례가 있어, 향후 지역 개발 과정에서 관련 민원이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 임차인 관련

임차인이 대항력이 없어 매각으로 인한 권리 소멸 대상이지만, 임대차 계약 관련 추가적인 분쟁 발생 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 구래동의 지식산업센터로, 인근에 초등학교와 상업시설이 있어 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 유사 경쟁 물건 대비 공급 과잉 및 공실 부담이 높은 지역적 특성을 고려해야 합니다. 또한, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수되는 권리가 없음.

* 김포한강신도시 내 업무지구에 위치.

* 감정가 대비 저가 입찰 가능성 존재 (과거 공매 유찰 이력 고려 시).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 148,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 해당 지식산업센터의 높은 공급 물량과 공실률 부담, 과거 공매 유찰 이력 등을 고려할 때, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 필요합니다. 낙찰가율은 일반적인 지식산업센터 경매 사례 및 본건의 특수성을 반영하여 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.