나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34922 [2] 경기도 김포시 운양동 1296-7 김포한강운양역헤리움리버테라스 6층628호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 부천시 원미구 중동 소재 "부천소방서"북측 인근에 위치하는"위브더스테이트" 제3층 제501동306호로서 인근은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대임. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 김포시 운양동 소재 "김포골드라인 운양역" 북측 인근에 위치하는 "김포한강운양역헤리움리버테라스" 제6층 제628호로서 인근은 김포운양역 인근 주상지대임.

교통상황

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 부천시청 인근지역으로서 지하철7호선 "신중동역"이 북측인근에, 경인전철 "부천역"이 남측 원거리에 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 김포지하철 "김포골드라인 운양역"과 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 편임.

건물의 구조

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 철근콘크리트조 지하6층 지상 35층 건물 내 제3층 제306호로서 외벽 : 복합패널 등 마감 창호 : 알미늄 및 섀시창호임. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 철근콘크리트조 지하5층 지상 11층 건물 내 제6층 제628호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 공부상 용도 오피스텔임. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 중동 1110, 1110-1, 1110-2, 1110-3, 1110-4 5필1단의 가장형 토지로서 오피스텔 등 건물의 부지로 이용중임. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 세장형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 오피스텔 등 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 서측으로 대로, 동측 및 북측으로 중로에 삼면 접함. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 토지거래에 관한 허가구역(2025.08.26-2026.08.25) 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 근린상업지역, 도시지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 장애물제한표면구역(공항시설법), 진입표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법), 택지개발지구(택지개발촉진법), 하수처리구역(하수도법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원에 관한 법률), 토지거래에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25) 내 토지임.

공부와의 차이

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 없음. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 임대차관계 미상임. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34922 (2)

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1296-7 김포한강운양역헤리움리버테라스 6층628호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 100,000,000원 (1억원)

* 총층수: 지하 5층, 지상 11층 중 6층

* 건물 전용면적: 21.6777㎡ (약 6.56평)

* 건물 총면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

* 토지면적: 5.54㎡ (약 1.67평)

* 토지 지분: 5.5396㎡ (약 1.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 준공일: 2018년 04월 25일 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 운양동에 위치한 김포한강운양역헤리움리버테라스 6층 628호임.

* 주위환경: 김포골드라인 운양역 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대임.

* 교통: 김포골드라인 운양역과 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 남측으로 중로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 10일 접수된 김은정의 강제경매개시결정 등기임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재할 수 있음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없을 것으로 보임.

* 등기부 요약: 소유권이전, 신탁등기말소, 강제경매 등 다양한 권리 관계가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상으로, 현황 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 명도 관련 사항을 확인해야 함.

4. 상권분석

* 지역특성: 김포한강신도시 내 운양역을 중심으로 형성된 상업지역에 위치하여 배후수요가 풍부한 편임.

* 상권 형성: 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 구성되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역임.

* 투자 가치: 역세권 오피스텔로서, 교통 편리성과 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 상승 가능성을 기대할 수 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 김포한강신도시에 위치하여 마트, CGV, 병원, 다양한 상업시설 이용이 편리함.

* 교육: 주변에 학교 등 교육시설이 위치하며, 지역 지구단위계획 구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 환경을 기대할 수 있음.

* 자연환경: 모담산 공원, 김포한강생태공원 등이 인근에 조성될 예정으로 쾌적한 주거 환경을 갖춤.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획: 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 다수의 도시계획 및 규제가 적용됨. 공항 관련 제한 구역은 건축물 활용에 일부 제약이 될 수 있음.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 경기 변동, 금리 변화 등에 따라 가격 변동 가능성이 존재함.

* 미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 경우, 낙찰자가 이를 부담해야 하므로 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 임대차 관계 미상: 실제 점유자와의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김포한강신도시 내 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 접근성과 생활 편의시설을 갖추고 있어 투자 및 실거주 가치가 높음.

* 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 감정가 1억원 대비 7,300만원에서 11,000만원 사이에서 거래가 형성되었음.

* 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 지상권 존재 가능성 및 임대차 관계 미확인 사항은 추가 확인이 필요함.

* 입지적 강점과 시장 상황을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 운양역 도보 1분 거리의 초역세권 단지로 높은 직주근접성 및 교통 편리성을 제공함.

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 지역 개발 호재: 김포한강신도시 개발과 함께 지속적인 인프라 확충 및 가치 상승이 기대되는 지역임.

* 다양한 활용성: 업무시설 및 근린생활시설로 복합 활용이 가능하여 투자 상품으로서의 매력이 높음.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가: 2026년 1월 8,000만원, 2026년 2월 11,000만원, 2026년 5월 7,300만원

* 감정가: 100,000,000원

* 최근 거래가 평균 (제공된 자료 기준): 약 8770만원

* 분석: 본 건은 6층으로, 최근 거래된 10층 및 11층 물건과 비교 시 중간층에 해당함. 제시된 자료상 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계는 미상임. 잠재적 리스크(지상권, 미확인 임차인)와 시장 변동성을 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준 또는 최근 최저 거래가(7,300만원) 대비 약간 높은 가격에서 입찰가격을 검토하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 90,000,000원. 현장 방문 및 추가적인 시세 조사 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.