나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35298 [3] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 10층에이10-066호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 나비초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 북동측 근거리에 김포골드라인 구래역이 소재하고 있는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 10층 건물임. 외벽 : 미장벽돌붙임, 페인트 마감 등 내멱 : 페인트, 벽지 마감 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 25m 도로, 북측으로 약 12m 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35298 (3)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 10층 에이10-066호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 118,000,000원

토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

건물면적: 22.02㎡ (약 6.66평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 구래동 소재 나비초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 북동측 근거리에는 김포골드라인 구래역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 남서측으로 약 25m 도로, 북측으로 약 12m 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m)와 중로3류(폭 12m~15m)(저촉)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 용도) 등의 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 67,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-23

확정일자: 2024-05-23

배당신고일자: 2026-01-15

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황:

말소기준권리: 2022-07-22 접수된 경남은행 근저당권(90,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (양경희, 2022-07-22)

* 근저당권 (경남은행, 90,000,000원, 2022-07-22)

* 가압류 (경기신용보증재단, 18,361,000원, 2025-04-15)

* 임의경매 (경남은행, 262,655,159원, 2025-12-10)

등기부채권 총액: 108,361,000원 (90,000,000원 + 18,361,000원)

본 물건은 인수할 권리 없이 낙찰자가 모든 권리를 승계받아 정리됩니다.

1.3. 상권분석

* 건물 특성: 현대썬앤빌더킹은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다.

* 주변 상권: 아파트 단지와 오피스텔 밀집 지역에 속해 있어 직주근접 수요 및 배후 주거 수요가 풍부합니다. 근린생활시설 또한 다수 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 접근성: 김포골드라인 구래역과 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변 도로망 발달로 차량을 통한 이동도 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근 및 구래역 주변으로 다양한 상업 시설, 편의점, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 교육시설: 나비초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 의료시설: 구래동 및 인근 지역에 다수의 병원과 의원이 있어 의료 서비스 이용이 가능합니다.

* 기타: 주변에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 최근 매매가 변동성: 유사 면적(22.019㎡)의 오피스텔 매매가가 2026년 6월 50,000,000원에서 2026년 7월 110,000,000원으로 큰 폭의 편차를 보이고 있습니다. 50,000,000원 거래는 특수 거래이거나 하자가 있을 가능성이 높아 보이며, 110,000,000원 거래가 현재 시세를 반영하는 것으로 판단됩니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 확인된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 일부 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 일부 토지이용계획상 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 구역에 해당하여 건물 신축 및 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에 대한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 납골당 등)의 직접적인 입지는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 현대썬앤빌더킹 오피스텔로, 김포골드라인 구래역 역세권에 해당하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다. 2022년 준공된 신축 건물로 건물 자체의 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 인수할 권리 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 최근 유사 면적의 거래가 1억 1천만원에 이루어진 점을 감안할 때, 감정가 1억 1천 8백만원 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 구래역 도보 이용 가능한 거리로 투자가치 높음.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 내부 상태 및 관리 상태 양호 기대.

* 권리관계 명확: 모든 선순위 권리는 소멸될 예정으로 권리상 안전함.

* 풍부한 배후 수요: 오피스텔, 아파트, 상업시설 밀집 지역으로 임대 수익 안정성 확보 용이.

* 직접적인 혐오시설 인접 부재: 주변 환경이 비교적 쾌적함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 118,000,000원

* 최근 유사 면적(22.019㎡) 매매가: 110,000,000원 (2026년 7월 8일)

* 분석: 본건 오피스텔은 면적 22.02㎡(약 6.66평) 기준으로 감정가 대비 평당 약 5,358,000원입니다. 최근 유사 면적 거래 사례 중 가장 높은 가격은 110,000,000원으로, 평당 약 4,995,000원에 해당합니다. 이는 감정가와 약 93% 수준으로, 최근 시세 반영이 잘 된 것으로 보입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 최고가 수준 또는 감정가를 상회하는 금액에서 입찰 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.