나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35298 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 7층에이07-051호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 나비초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 북동측 근거리에 김포골드라인 구래역이 소재하고 있는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 10층 건물임. 외벽 : 미장벽돌붙임, 페인트 마감 등 내멱 : 페인트, 벽지 마감 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 25m 도로, 북측으로 약 12m 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경35298 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경남은행 (참고: 제공된 정보상 경OOO도 채권자로 언급되었으나, 등기부상 말소기준권리 설정 채권자는 경남은행임)

감정가: 138,000,000 원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 7층 에이07-051호

용도: 오피스텔

건물면적: 25.83㎡ (약 7.81평)

토지면적: 7.09㎡ (약 2.14평)

토지/건물일괄매각: 해당

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 10층 건물 (본건 7층)

준공년도: 2022년 05월 12일

1.3. 면적 및 지분

건물 전용면적: 25.83㎡ (약 7.81평)

토지 지분면적: 7.0920000000000005㎡ (약 2.15평)

건물 지분면적: 25.8272㎡ (약 7.82평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 나비초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북동측 근거리에 김포골드라인 구래역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 10층 건물 중 7층에 위치합니다. 외벽은 미장벽돌붙임, 페인트 마감 등이며, 내벽은 페인트, 벽지 마감입니다. 창호는 삿시창으로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m)에 접합하고, 중로3류(폭 12m~15m)와 저촉되는 부분이 있습니다. 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부 상 을1 근저당권(경남은행, 2022.07.11.)이 말소기준권리이며, 본 건 경매로 인해 위 근저당권 및 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 을1 근저당권 (말소기준권리): 경남은행, 채권금액 106,800,000원 (2022-07-11 접수)

* 갑3 가압류: 경기신용보증재단, 채권금액 18,361,000원 (2025-04-15 접수, 말소)

* 갑4 압류: 김포세무서장 (2025-09-05 접수, 말소)

* 갑5 임의경매: 경남은행, 채권금액 262,655,159원 (2025-12-10 접수, 본건 경매개시, 말소)

3.2. 매각으로 인수되는 권리

등기부 상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 공부 상 지상권 등은 없는 것으로 확인되었으나, 최종 권리관계는 현장 확인 및 전문가 상담을 권장합니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임종민 (마스킹 처리: 임 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 232,000원

* 전입/사업일자: 2024-05-10

* 확정일자: 2025-04-22

* 배당신고일자: 2026-01-04

* 대항력: 없음

* 권리분석상 대항력 없는 임차인으로, 임차인의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액으로 판단됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (상기 권리분석에 근거)

3.5. 등기부채권 총액

125,161,000원 (을1 근저당권 106,800,000원 + 갑3 가압류 18,361,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건이 위치한 김포시 구래동 일대는 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 김포골드라인 구래역을 중심으로 상업 기능이 활발하며, 다양한 소매점, 음식점, 은행 등 편의시설이 풍부하게 자리 잡고 있습니다.

4.2. 배후 수요

인근의 다수의 아파트 단지와 오피스텔 거주자들이 주요 배후 수요층이며, 주변의 근린생활시설 및 소규모 공장 등에서 근무하는 직장인 수요도 기대할 수 있습니다.

4.3. 역세권 프리미엄

김포골드라인 구래역이 인접해 있어 출퇴근 및 외부 이동이 매우 편리하며, 이는 오피스텔로서의 가치 상승 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

김포골드라인 구래역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시에도 남서측 25m 도로와 북측 12m 도로를 통해 원활한 접근이 가능합니다.

5.2. 편의시설

단지 인근으로 롯데마트, CGV, 다수의 은행, 병원(내과, 치과 등), 약국, 음식점, 카페 등 생활 편의시설이 매우 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.3. 교육 및 의료 시설

나비초등학교가 북서측에 위치하며, 인근에 유치원 및 중학교, 고등학교가 분포합니다. 김포 제일병원, 김포 우리병원 등 종합병원급 의료시설은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

5.4. 공공 및 녹지 공간

구래 중앙공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

제공된 정보상 임차인(임종민)은 존재하나 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 그러나 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 특정 용도)에 해당합니다. 향후 소유권 이전 시 거래 대상 및 소유자 자격에 따라 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (다만, 통상적인 오피스텔 매매 및 실거주 목적의 내국인에게는 큰 문제가 되지 않을 가능성이 높습니다.)

6.3. 혐오시설 인접 여부

현장 방문 및 위성 지도 확인 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 악취 발생 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.

6.4. 건물 노후화 및 유지보수

2022년 사용 승인된 신축 건물로 노후화 문제는 적으나, 향후 공동주택과 마찬가지로 공용 부분에 대한 유지보수 및 관리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 구래동의 신축 오피스텔로, 김포골드라인 구래역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 주변에 풍부한 생활 인프라와 배후 수요를 갖추고 있으며, 비교적 최신식 건물이라는 장점이 있습니다. 권리분석 상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단되며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 있으나, 일반적인 투자 관점에서 큰 리스크로 작용할 가능성은 낮아 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 구래역 도보 이용 가능한 거리.

* 신축 건물: 2022년 사용 승인으로 깔끔한 상태 유지.

* 풍부한 생활 인프라: 대형마트, 영화관, 병원, 상업 시설 등 편의시설 밀집.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 아파트 밀집 지역으로 지속적인 임대 수요 기대.

* 향후 가치 상승 잠재력: 수도권 신도시 개발 지역으로 미래 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(25.83㎡)의 오피스텔이 2026년 7월 12일 85,000,000원(면적당 약 3,290,819원/㎡)에 거래되었습니다. 또한, 약간 작은 면적(22.019㎡)의 경우 5층이 50,000,000원(면적당 약 2,270,725원/㎡)에, 8층이 110,000,000원(면적당 약 4,995,685원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 138,000,000원으로, 면적당 가격은 약 5,342,625원/㎡입니다. 이는 최근 실거래가 중 최고가(약 4,995,685원/㎡)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 최고 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 110,000,000원에서 138,000,000원 사이로 판단됩니다. 경매에서는 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는 것이 일반적이지만, 본 물건은 입지가 우수하고 신축 건물이라는 점을 감안해야 합니다.

감정가 138,000,000원을 시작가로 하여, 최근 거래된 최고가 110,000,000원과 감정가 사이에서 입찰 전략을 세우는 것이 합리적입니다.

추천 예상 입찰가: 125,000,000원

(이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 투자 목표 등에 따라 달라질 수 있는 참고용 가격입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.