나이스옥션 법원경매 부천 2026타경6 [5] 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 3층 303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 운양동 소재하며, 운양중학교 동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 상가주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 김포골드선 운양역, 장기역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지상 7층 건물 내 제1층 제107호 외 4개호로서, (사용승인일 : 2019.04.18) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 창 호 : 알루미늄 새시 창호 등 내 부 : 개별 인테리어 마감 등 입니다.

이용상태

대상물건(1) : 공부상 '일반음식점'이며, 상호 '검암연탄집'으로 이용 중입니다. 대상물건(2) : 공부상 '제2종근린생활시설(학원)'이며, 상호 '연세목동수학과학학원'으로 이용 중입니다. 대상물건(3) : 공부상 '의원'이며, 상호 '피스온 번지파지오'으로 이용 중입니다. 대상물건(4) : 공부상 '제2종근린생활시설(학원)'이며, 상호 '플랫음악학원'으로 이용 중입니다. 대상물건(5) : 공부상 '제2종근린생활시설(교습소)'이며, 상호 '유니팝 미술'으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로서, '제1,2종근린생활시설/교육연구시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 20미터의 도로, 북서측으로 폭 약 10미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-토지에 관하여 별도등기 있음 ( 을구1번 근저당권 설정 등기
-공부상 '제2종근린생활시설(교습소)'이며 상호 '유니팝 미술'로 이용중 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경6 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO (부평제일새마을금고로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 3층 303호

용도: 근린상가 (공부상 '제2종근린생활시설(교습소)'이며, 상호 '유니팝 미술'로 이용 중)

감정가: 114,000,000원

토지면적: 15.33㎡ (약 4.64평)

건물면적: 41.40㎡ (약 12.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 핵심프라자 1동

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕, 지상 7층

사용승인일: 2019년 04월 18일

해당 층: 3층 (303호)

총 호실 수: 19호

주차: 옥내 22대

1.4. 기타 특이사항

공동담보, 별도등기, 유치권이 등기 또는 신고되어 있습니다.

- 토지에 관하여 별도등기가 있습니다 (을구1번 근저당권 설정 등기). 이는 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 공부상 '제2종근린생활시설(교습소)'이며 상호 '유니팝 미술'로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 김포시 운양동 소재하며, 운양중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 상가주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 근거리에 김포골드선 운양역과 장기역이 소재하여 대중교통 여건 또한 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

남동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접합니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사신정공영 (2019-04-22)

* 말소기준권리: 근저당권, 부평제일새마을금고 (2019-05-10, 209,640,000원)

* 근저당권 (공동담보): 부평제일새마을금고 (2020-09-25, 480,000,000원)

* 압류: 의정부세무서장 (2024-12-19), 국민건강보험공단 (2025-05-22), 김포시 (2026-01-22)

* 임의경매개시결정: 부평제일새마을금고 (2026-01-09, 2,393,356,425원)

등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,576,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이은영

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-06

* 확정일자: 2026-01-28

* 배당신고일자: 2026-02-04

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없습니다)

3.3. 권리분석 요약

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸합니다.

* 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 다만, '유치권'이 신고된 점은 유의해야 할 사항입니다. 유치권은 등기부상 나타나지 않는 경우가 많아, 실제 현황 조사를 통해 존부 및 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 이용 현황

본 핵심프라자 건물은 '일반음식점', '제2종근린생활시설(학원)', '의원', '제2종근린생활시설(교습소)' 등 다양한 용도로 이용 중입니다.

대상 물건 (3층 303호)은 공부상 '제2종근린생활시설(교습소)'로 등록되어 있으며, '유니팝 미술'이라는 상호로 현재 운영 중입니다.

4.2. 주변 상권

대상 물건이 위치한 운양동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 상가주택이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 풍부한 복합 상권입니다. 김포골드라인 운양역 인근에 위치하여 유동인구 확보에도 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

주변에 운양초등학교, 운양중학교, 운양고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 특히 운양동 지역은 학군이 우수한 편으로 평가받고 있습니다.

5.2. 편의시설

김포아트빌리지, CGV 김포운양, 하나로마트 김포점, 김포도시철도 운양역 등이 인접해 있어 문화, 쇼핑, 교통 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 김포한강야생조류생태공원 등 자연 친화적인 공간도 가까이 있습니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 김포 운양동 지역에서 악취 발생 가능성이 있는 하수처리 중계펌프장 조성에 대한 주민 반발 사례가 있었습니다. 또한, 과거 건설폐기물처리장이나 쓰레기매립장 도입에 대한 우려가 제기된 바 있으나, 이는 지역 개발 계획이나 편입 논의와 관련되어 있으며, 대상 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 현재 대상 물건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 물건 명세서에 '유치권'이 기재되어 있어, 실제 유치권 성립 여부 및 권리 내용 확인이 필수적입니다. 유치권이 성립될 경우, 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

* 별도등기: 토지에 대한 별도등기가 언급되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리는 말소 예정으로 확인되었습니다. 다만, 관련 서류를 통해 정확한 내용을 재확인하는 것이 좋습니다.

* 공동담보: 해당 물건은 공동담보로 경매에 나왔습니다. 이는 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 함께 담보로 제공되었음을 의미하며, 채무 총액이 상당함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 운양동 핵심프라자 내 상가로, 비교적 신축(2019년 준공)이며 운양역 역세권이라는 점에서 투자 가치가 있습니다. 주변에 아파트 단지 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권 형성 및 배후 수요 확보가 가능합니다. 현재 '유니팝 미술' 교습소로 성실히 운영 중이라는 점도 긍정적입니다.

그러나 '유치권' 존재 여부는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 반드시 권리 분석을 통해 명확히 파악해야 합니다. 유치권이 실제로 성립하고 이를 인수하게 된다면 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지에 대한 별도등기 언급은 말소 예정 등기로 확인되나, 철저한 검증이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 운양역, 장기역 이용 편리.

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 연식이 짧음.

* 안정적인 상권: 아파트 단지 배후 수요 풍부, 근린상업시설 밀집.

* 수익형 부동산: 현재 임차인이 영업 중으로, 명도 후 즉시 임대 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

현재 감정가는 114,000,000원입니다. 유치권 등 잠재적 리스크와 현재 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. (구체적인 입찰가 산정은 전문가의 추가 컨설팅을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.