나이스옥션 법원경매 부천 2026타경6 [4] 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 3층 302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 운양동 소재하며, 운양중학교 동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 상가주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 김포골드선 운양역, 장기역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지상 7층 건물 내 제1층 제107호 외 4개호로서, (사용승인일 : 2019.04.18) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 창 호 : 알루미늄 새시 창호 등 내 부 : 개별 인테리어 마감 등 입니다.

이용상태

대상물건(1) : 공부상 '일반음식점'이며, 상호 '검암연탄집'으로 이용 중입니다. 대상물건(2) : 공부상 '제2종근린생활시설(학원)'이며, 상호 '연세목동수학과학학원'으로 이용 중입니다. 대상물건(3) : 공부상 '의원'이며, 상호 '피스온 번지파지오'으로 이용 중입니다. 대상물건(4) : 공부상 '제2종근린생활시설(학원)'이며, 상호 '플랫음악학원'으로 이용 중입니다. 대상물건(5) : 공부상 '제2종근린생활시설(교습소)'이며, 상호 '유니팝 미술'으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로서, '제1,2종근린생활시설/교육연구시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 20미터의 도로, 북서측으로 폭 약 10미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-토지에 관하여 별도등기 있음 ( 을구1번 근저당권 설정 등기)
-공부상 '제2종근린생활시설(학원)'이며 상호 '플랫음악학원'으로 이용중 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 부천지원 2026타경6 (4)

• 소재지: 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자 1동 3층 302호

• 용도: 근린상가 (공부상 '제2종근린생활시설(학원)'이며, 상호 '플랫음악학원'으로 이용중)

• 감정가: 294,000,000원

• 토지면적: 39.75㎡ (약 11.93평)

• 건물면적: 107.34㎡ (약 32.47평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 부평제일새마을금고 (정보 확인)

1.1. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 대상물건은 경기도 김포시 운양동에 소재하며, 운양중학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 상가주택 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통입니다.

• 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 근거리에 김포골드라인 운양역, 장기역이 소재하는 등 교통 여건은 보통시됩니다.

• 도로상태: 남동측으로 폭 약 20미터의 도로, 북서측으로 폭 약 10미터의 도로에 접합니다.

• 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 부평제일새마을금고의 근저당권 (을1, 2019.05.10 접수)

• 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 해당되지 않음).

• 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원).

• 특이사항:

* 공동담보, 별도등기, 유치권 존재.

* 토지에 관하여 별도등기(을구1번 근저당권 설정 등기)가 있으나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2022-12-27

* 확정일자: 2022-12-27

* 배당신고일자: 2026-02-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당받을 수 있는 채권액을 초과하지 않는 선에서 배당받을 가능성이 있습니다. 권리분석 상 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

• 주변 환경: 대상물건은 운양중학교 동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택 등이 혼재된 지역입니다.

• 이용 현황:

* 건물(1): 공부상 '일반음식점' (상호 '검암연탄집')

* 건물(2): 공부상 '제2종근린생활시설(학원)' (상호 '연세목동수학과학학원')

* 건물(3): 공부상 '의원' (상호 '피스온 번지파지오')

* 건물(4): 공부상 '제2종근린생활시설(학원)' (상호 '플랫음악학원') - 본건 매각 대상 호실

* 건물(5): 공부상 '제2종근린생활시설(교습소)' (상호 '유니팝 미술')

* 전반적으로 교육, 식음료, 병원 등 다양한 업종의 상가들이 운영 중입니다.

• 교통 여건: 김포골드라인 운양역, 장기역이 근거리에 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

• 관련 정보: 핵심프라자 건물 자체는 2019년 사용승인되었으며, 19개 호실이 입점 가능합니다.

1.4. 생활정보

• 편의시설: 인근 아파트단지 및 상가주택지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

• 교육시설: 운양중학교가 동측 인근에 위치합니다.

• 교통시설: 김포골드라인 운양역, 장기역 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 공동담보: 동일 담보물건이 여러 개 존재하여 경매 진행 시 연계될 수 있습니다.

• 유치권: 유치권 신고가 있다면 해당 내용에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

• 협소한 토지 지분: 토지 면적 대비 건물 연면적이 상대적으로 크며, 토지 지분은 39.75㎡ (약 11.93평)으로 협소합니다.

• 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설 존재 여부에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 김포시에는 자원화센터(폐기물 처리 시설) 등이 운영되고 있어, 해당 시설과의 거리 및 영향력에 대한 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치한 핵심프라자 내 상가로, 교육 및 생활 편의시설이 인접해 있어 잠재적 가치가 있는 지역입니다.

• 건물은 비교적 신축(2019년 사용승인)이며, 다양한 업종의 상가가 입점해 있어 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

• 권리관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 안전한 편입니다.

• 다만, 공동담보, 유치권 등 특이사항에 대한 추가적인 조사와 확인이 필요하며, 혐오시설 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

• 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

• 역세권 인접: 김포골드라인 운양역, 장기역이 근거리에 있어 접근성이 양호합니다.

• 다양한 업종 입점: 학원, 음식점, 병원 등 다양한 상업 시설이 운영 중으로 상권 활성화 가능성이 있습니다.

• 합리적인 감정가: 감정가 294,000,000원을 기준으로 시장 상황을 고려한 투자 결정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

• 본 경매 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 294,000,000원을 기준으로 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

• 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과, 권리 분석 상의 추가 확인 사항(유치권 등) 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

• 최근 김포 지역 상가 시장 동향 및 본 물건의 개별적 특성을 반영한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.