나이스옥션 법원경매 부천 2026타경6 [3] 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 2층 203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 운양동 소재하며, 운양중학교 동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 상가주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 김포골드선 운양역, 장기역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지상 7층 건물 내 제1층 제107호 외 4개호로서, (사용승인일 : 2019.04.18) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 창 호 : 알루미늄 새시 창호 등 내 부 : 개별 인테리어 마감 등 입니다.

이용상태

대상물건(1) : 공부상 '일반음식점'이며, 상호 '검암연탄집'으로 이용 중입니다. 대상물건(2) : 공부상 '제2종근린생활시설(학원)'이며, 상호 '연세목동수학과학학원'으로 이용 중입니다. 대상물건(3) : 공부상 '의원'이며, 상호 '피스온 번지파지오'으로 이용 중입니다. 대상물건(4) : 공부상 '제2종근린생활시설(학원)'이며, 상호 '플랫음악학원'으로 이용 중입니다. 대상물건(5) : 공부상 '제2종근린생활시설(교습소)'이며, 상호 '유니팝 미술'으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로서, '제1,2종근린생활시설/교육연구시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 20미터의 도로, 북서측으로 폭 약 10미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-토지에 관하여 별도등기 있음 ( 을구1번 근저당권 설정 등기)
-공부상'의원'이며 상호'피스온 번지파지오'로 이용중 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2026타경6 (3)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 2층 203호

물건 종류: 근린상가

감정가: 407,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO (부평제일새마을금고)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 43.99㎡ (약 13.31평)

건물 면적: 118.78㎡ (약 35.93평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

공동담보, 별도등기, 유치권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치하며, 운양중학교 동측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 상가주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 근거리에 김포골드라인 운양역, 장기역이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리는 2019년 5월 10일 접수된 부평제일새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 이후 설정된 근저당권, 압류, 임의경매, 상가건물임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 2,596,400,000원

3.2. 말소기준권리

2019년 5월 10일 접수된 부평제일새마을금고의 근저당권(을1)

3.3. 임차인 현황

임차인: 양윤미

보증금: 20,000,000원

차임: 1,600,000원

전입/사업일자: 2022-08-23

확정일자: 2026-01-27

배당신고일자: 2026-03-18

대항력: 없음

비고: 상가건물임차권 (을3)은 말소 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, "토지에 관하여 별도등기 있음 ( 을구1번 근저당권 설정 등기)"이라는 특이사항이 있으나, 집합건물 등기부상 을1번 근저당권은 말소기준권리로 소멸 예정입니다. 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종 구성

해당 건물(핵심프라자 1동)은 총 19개의 호실로 구성되어 있으며, 공부상 용도는 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설(학원), 교습소, 의원, 일반음식점 등 다양하게 이용되고 있습니다.

4.2. 대상 물건의 용도 및 상호

본건(2층 203호)은 공부상 '의원'이며, 현재 '피스온 번지파지오'라는 상호로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아파트 단지가 인접해 있으며, 김포골드라인 운양역, 장기역 등 대중교통 이용이 가능합니다. 운양중학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 정보는 검색되지 않았습니다. 김포시자원화센터(소각장, 음식물처리시설) 및 김포에코센터 등이 있으나, 이들은 지역 내에서 자원 재활용 및 환경 관리를 담당하는 시설로 운영되고 있으며, 직접적인 혐오시설로 분류되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재

본 건에는 유치권이 존재한다고 명시되어 있습니다. 이는 경매 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생이나 시간 지연을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 유치권의 내용 및 권리자 확인이 필수적입니다.

6.2. 공동담보

공동담보 물건이 존재할 경우, 해당 물건들의 가치 변동이나 경매 진행 결과에 따라 본 건에 미치는 영향이 달라질 수 있습니다.

6.3. 별도등기 (토지)

물건명세서 상 토지에 별도등기(을구1번 근저당권 설정 등기)가 있다고 기재되어 있으나, 집합건물 등기부상 해당 권리는 말소기준권리로 소멸 예정입니다. 토지 등기부상 별도 권리가 실제로 존재하는지, 소멸되지 않는 권리인지 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 공법상 제한

고도지구(공항고도제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 제한사항이 있어 건축 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 운양동 핵심프라자에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물(사용승인일 2019.04.18)에 속합니다. 주변에 아파트 단지가 밀집해 있고, 운양역 등 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 내 다양한 업종이 운영되고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 그러나 유치권 및 별도등기(토지) 관련 불확실성 등 인수될 수 있는 권리에 대한 잠재적 위험이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요인을 해소하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 김포한강신도시 내 배후 수요 풍부 (아파트 단지 인접).

* 운양역 역세권으로 향후 미래 가치 기대.

* 다양한 업종이 혼재되어 있어 상권 활성화 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 407,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 유치권 및 토지 별도등기 등 잠재적 리스크 요인이 존재하며, 해당 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악과 법률 전문가와의 상담을 통해 인수 부담을 최소화하는 전략 수립이 필요합니다. 리스크 요인을 상쇄할 수 있는 적정 입찰가는 현 시세 대비 70~80% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 권리관계 확정 후 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 리스크를 반영한 예상 입찰가는 감정가 대비 75% 수준인 약 305,000,000원에서 80% 수준인 약 325,600,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2026타경6 (3)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 2층 203호

물건 종류: 근린상가

감정가: 407,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO (부평제일새마을금고)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 43.99㎡ (약 13.31평)

건물 면적: 118.78㎡ (약 35.93평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

공동담보, 별도등기, 유치권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치하며, 운양중학교 동측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 상가주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 근거리에 김포골드라인 운양역, 장기역이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리는 2019년 5월 10일 접수된 부평제일새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 이후 설정된 근저당권, 압류, 임의경매, 상가건물임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 2,596,400,000원

3.2. 말소기준권리

2019년 5월 10일 접수된 부평제일새마을금고의 근저당권(을1)

3.3. 임차인 현황

임차인: 양윤미

보증금: 20,000,000원

차임: 1,600,000원

전입/사업일자: 2022-08-23

확정일자: 2026-01-27

배당신고일자: 2026-03-18

대항력: 없음

비고: 상가건물임차권 (을3)은 말소 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, "토지에 관하여 별도등기 있음 ( 을구1번 근저당권 설정 등기)"이라는 특이사항이 있으나, 집합건물 등기부상 을1번 근저당권은 말소기준권리로 소멸 예정입니다. 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종 구성

해당 건물(핵심프라자 1동)은 총 19개의 호실로 구성되어 있으며, 공부상 용도는 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설(학원), 교습소, 의원, 일반음식점 등 다양하게 이용되고 있습니다.

4.2. 대상 물건의 용도 및 상호

본건(2층 203호)은 공부상 '의원'이며, 현재 '피스온 번지파지오'라는 상호로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아파트 단지가 인접해 있으며, 김포골드라인 운양역, 장기역 등 대중교통 이용이 가능합니다. 운양중학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 정보는 검색되지 않았습니다. 김포시자원화센터(소각장, 음식물처리시설) 및 김포에코센터 등이 있으나, 이들은 지역 내에서 자원 재활용 및 환경 관리를 담당하는 시설로 운영되고 있으며, 직접적인 혐오시설로 분류되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재

본 건에는 유치권이 존재한다고 명시되어 있습니다. 이는 경매 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생이나 시간 지연을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 유치권의 내용 및 권리자 확인이 필수적입니다.

6.2. 공동담보

공동담보 물건이 존재할 경우, 해당 물건들의 가치 변동이나 경매 진행 결과에 따라 본 건에 미치는 영향이 달라질 수 있습니다.

6.3. 별도등기 (토지)

물건명세서 상 토지에 별도등기(을구1번 근저당권 설정 등기)가 있다고 기재되어 있으나, 집합건물 등기부상 해당 권리는 말소기준권리로 소멸 예정입니다. 토지 등기부상 별도 권리가 실제로 존재하는지, 소멸되지 않는 권리인지 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 공법상 제한

고도지구(공항고도제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 제한사항이 있어 건축 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 운양동 핵심프라자에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물(사용승인일 2019.04.18)에 속합니다. 주변에 아파트 단지가 밀집해 있고, 운양역 등 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 내 다양한 업종이 운영되고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 그러나 유치권 및 별도등기(토지) 관련 불확실성 등 인수될 수 있는 권리에 대한 잠재적 위험이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요인을 해소하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 김포한강신도시 내 배후 수요 풍부 (아파트 단지 인접).

* 운양역 역세권으로 향후 미래 가치 기대.

* 다양한 업종이 혼재되어 있어 상권 활성화 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 407,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 유치권 및 토지 별도등기 등 잠재적 리스크 요인이 존재하며, 해당 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악과 법률 전문가와의 상담을 통해 인수 부담을 최소화하는 전략 수립이 필요합니다. 리스크 요인을 상쇄할 수 있는 적정 입찰가는 현 시세 대비 70~80% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 권리관계 확정 후 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 리스크를 반영한 예상 입찰가는 감정가 대비 75% 수준인 약 305,000,000원에서 80% 수준인 약 325,600,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.