나이스옥션 법원경매 부천 2026타경6 [2] 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 2층 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 운양동 소재하며, 운양중학교 동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 상가주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 김포골드선 운양역, 장기역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지상 7층 건물 내 제1층 제107호 외 4개호로서, (사용승인일 : 2019.04.18) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 창 호 : 알루미늄 새시 창호 등 내 부 : 개별 인테리어 마감 등 입니다.

이용상태

대상물건(1) : 공부상 '일반음식점'이며, 상호 '검암연탄집'으로 이용 중입니다. 대상물건(2) : 공부상 '제2종근린생활시설(학원)'이며, 상호 '연세목동수학과학학원'으로 이용 중입니다. 대상물건(3) : 공부상 '의원'이며, 상호 '피스온 번지파지오'으로 이용 중입니다. 대상물건(4) : 공부상 '제2종근린생활시설(학원)'이며, 상호 '플랫음악학원'으로 이용 중입니다. 대상물건(5) : 공부상 '제2종근린생활시설(교습소)'이며, 상호 '유니팝 미술'으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로서, '제1,2종근린생활시설/교육연구시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 20미터의 도로, 북서측으로 폭 약 10미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-토지에 관하여 별도등기 있음 ( 을구1번 근저당권 설정 등기)
-공부상'제2종근린생활시설(학원)'이며 상호 '연세목동수학과학학원'으로 이용중 임
-이정화가 2026. 7.28. 유치권신고( 인테리어 공사비 등 2억원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 (2026. 7. 30. 추가기재)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경6 (2)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자 1동 2층 202호

건물명: 핵심프라자

토지면적: 39.75㎡ (약 12.03평)

건물면적: 107.34㎡ (약 32.47평)

감정가: 368,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부평제일새마을금고

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 04월 18일

총 층수: 7층 건물 중 2층 202호

건물 용도: 공부상 '제2종근린생활시설(학원)' (현황 '연세목동수학과학학원' 이용 중)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 김포시 운양동, 운양중학교 동측 인근

주위 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 상가주택 등 혼재 (보통 수준)

교통 여건: 차량 출입 용이, 김포골드라인 운양역 및 장기역 인근 (이용 편리)

도로 접근성: 남동측 폭 20미터, 북서측 폭 10미터 도로에 접함

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 성장관리구역, 택지개발지구 등

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (부평제일새마을금고, 2019.05.10)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을구 1번 근저당권 (부평제일새마을금고)

* 을구 2번 근저당권 (부평제일새마을금고)

* 갑 2번 압류 (의정부세무서장)

* 갑 3번 임의경매 (부평제일새마을금고)

* 갑 4번 압류 (김포시)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 토지 관련 별도등기 언급 있으나 등기부상 말소 예정)

인수되는 보증금: 0원

임차인 현황:

* 이 (임차인: 이정화)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 전입/사업일자: 2022-11-02

* 확정일자: 2022-10-06

* 배당신고일자: 2026-02-06

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인 이 는 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 대상입니다.

1.3. 상권분석

건물 현황: 핵심프라자는 2019년 준공된 집합건물로, 1층부터 7층까지 다양한 근린생활시설 및 교육연구시설로 구성.

주변 상권: 대규모 아파트 단지를 배후로 하며, 병원, 학원, 음식점, 일반음식점 등 다양한 생활 편의 업종이 입점하여 상권 활성화.

본건 (202호) 현황: 공부상 '제2종근린생활시설(학원)'이며, '연세목동수학과학학원'으로 이용 중. 건물 내 다른 호실들도 유사한 업종으로 운영 중.

1.4. 생활정보

교통: 김포골드라인 운양역, 장기역 이용 가능 (대중교통 접근성 양호)

편의시설: 단지 내 및 주변 상가 이용 편리

교육시설: 운양중학교 인근에 위치하며, 다수의 학원이 운영 중으로 교육 환경 양호

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 임차인 이정화가 인테리어 공사비 2억원에 대한 유치권을 신고하였으나, 법적 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 비용 부담 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중요한 리스크입니다.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 담보로 제공된 다른 부동산의 가치나 경매 진행 상황이 본 물건의 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

별도 등기 관련 혼선: 주의사항에 토지에 대한 별도등기(을구1번 근저당권)가 언급되었으나, 등기부 요약상 해당 근저당권은 말소 예정으로 표기되어 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 사실관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

김포시 운양동 핵심프라자는 비교적 신축(2019년 준공)이며, 아파트 단지 배후 및 역세권 입지를 바탕으로 안정적인 상권 형성 가능성이 높은 물건입니다.

학원, 병원, 식음료 등 다양한 업종이 입점하여 활발하게 운영되고 있습니다.

그러나 2억원 규모의 유치권 신고 여부가 불투명한 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지 인접으로 꾸준한 고객 확보 가능.

역세권 입지: 김포골드라인 이용 편리, 수도권 접근성 우수.

신축급 건물: 노후도가 낮아 추가적인 건물 관리 비용 부담 적음.

상권 활성화: 다양한 업종 입점으로 인한 시너지 효과 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 경우, 2억원에 달하는 유치권 신고 금액의 성립 여부가 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자는 이를 인수하거나 해결하기 위한 추가 비용이 발생하므로, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세, 그리고 유치권의 법적 효력에 대한 전문가의 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

따라서, 본 정보만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가 3.68억 원을 기준으로, 리스크 부분을 충분히 할인하여 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.