나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508145 [2] 인천광역시 서구 석남동 518-18 성한캣슬 지하3층비301호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 유흥주점은 인천광역시 서구 석남동 소재 ""석남역"" 서측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 석남역(인천2호선)이 소재하는
등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 12층 건물 내 제지하1층 제비101호 외 1개호로서,

외벽 : 샌드스프레이, 돌붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 강화유리 임.

이용상태

기호(1) : 노래방 시설되어 있다고 하나 현황 사용하지 않고 있음.
기호(2) : 유흥주점(상호 : 호박 성인관광나이트)로 이용중임

설비내역

급·배수 설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 카리프트, 승강기설비 등 설비됨.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단지의 다각형 평지로 1개 동(지하3층, 지상12층, 연면적14,270.27㎡, 구분건물 61개호, 주차94대, 승강기 4대, 용적률 699.79%) 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 35미터 내외 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭35M~40M)(2019-05-27)(접함),
과밀억제권역.
토지 2: 일반상업지역, 과밀억제권역.
토지 3: 일반상업지역, 도로(접함), 과밀억제권역.
토지 4: 일반상업지역, 도로(접함), 과밀억제권역.
토지 5: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭35M~40M)(2019-05-27)(접함),
과밀억제권역.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

-유흥주점(상호: 호박 성인관광나이트)으로 이용중임.
-집합건축물대장상 '위반건축물'등재되어 있으나 본건과 관련없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508145 (2)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 518-18 성한캐슬 지하3층 비301호

용도: 위락시설 (유흥주점)

감정가: 1,231,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

2.2. 면적

토지면적: 146.46㎡ (약 44.3평)

토지지분: 146.46㎡ (약 44.3평)

건물면적: 919.26㎡ (약 278.07평)

건물지분: 919.26㎡ (약 278.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 특이사항

* 본건은 현재 유흥주점(상호: 호박 성인관광나이트)으로 이용 중임.

* 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으나, 본건과는 관련이 없다고 명시되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 소재하며, "석남역"(인천2호선)에서 서측 인근에 위치함.

주변은 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

또한, 석남역(인천2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 건물의 구조 및 토지

건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 12층 건물 내 지하3층 비301호이며, 외벽은 샌드스프레이, 돌붙임 마감 등, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감 등으로 이루어져 있음.

토지는 5필지 일단지의 다각형 평지로, 건부지로 이용 중임.

건축물대장상 건물은 지하3층, 지상12층 규모이며, 연면적 14,270.27㎡, 구분건물 61개호, 주차 94대, 승강기 4대, 용적률 699.79%로 기재되어 있음.

2.4. 도로상태 및 토지이용계획

본건은 남측으로 노폭 약 35미터 내외의 대로 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

토지이용계획상 본건의 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭35M~40M), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 12,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-21

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

제시된 권리 분석 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2021-03-17 접수된 동서울농업협동조합의 근저당권(금1,200,000,000원)임.

이후 등기된 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 모두 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 1,891,395,491원

4. 상권분석

* 본건은 석남역 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 현재 유흥주점으로 운영 중이며, 이는 특정 고객층을 대상으로 하는 업종임.

* 주변 시설 조사 결과, 혐오시설에 해당하는 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 유흥업소 밀집 지역인지 여부는 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 인천2호선 석남역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 양호함.

* 편의시설: 주변에 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 석남초등학교, 가정초등학교, 석남중학교, 인천가정고등학교 등이 인근에 위치함.

* 의료시설: 가천대 길병원, 인천백병원 등 종합병원 및 다수의 병의원이 차량 거리 내에 위치함.

6. 잠재적 리스크

* 유흥주점 운영 관련: 업종 특성상 경기 변동에 민감하며, 관련 법규 및 규제 변화에 따른 영향을 받을 수 있음.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장에 위반건축물로 등재된 사실이 있으나, 본건과는 관련이 없다는 점은 긍정적임. 그럼에도 불구하고, 건축물 관련 행정 제재 가능성에 대한 사전 확인이 필요할 수 있음.

* 임차인 현황: 임차인이 존재하나 대항력이 없고 확정일자 및 배당신고일자가 없어 보증금 회수에 큰 문제는 없을 것으로 보임. 그러나 임대차 관계 및 점유 현황에 대한 정확한 파악은 필수적임.

7. 종합 의견

인천 서구 석남동에 위치한 본 물건은 석남역 역세권에 자리하여 교통 여건이 우수하며, 주변에 상업시설 및 근린생활시설이 발달해 있어 입지적 장점을 가지고 있음. 현재 유흥주점으로 운영 중이며, 감정가는 12억 3천만원 수준임. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확함. 다만, 위반건축물 등재 이력과 유흥주점이라는 업종의 특수성을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 인천2호선 석남역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 높음.

* 상업지역 내 입지: 일반상업지역으로 향후 용도 변경 또는 재개발 가능성을 기대해 볼 수 있음.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능함.

* 현 상태 활용 가능성: 현재 유흥주점으로 운영 중으로, 해당 업종으로 계속 운영하거나 업종 변경을 통해 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 낙찰 가능성을 높이기 위해 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁률, 권리 분석 상 인수되는 보증금(본건은 0원) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 "인수 보증금 합계"가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금 고려는 필요하지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가, 현재 시장 상황, 그리고 본건의 실제 현장 조사(점유 관계, 내부 상태, 주변 시세 등)를 통한 상세한 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.