나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경79428 [1] 경기도 의정부시 가능동 693 세연주택 라동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "경민중학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택(연립, 다세대, 아파트 등) 및 기존주택이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하는바 전반작인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브 및 시멘트기와지붕 지하1층 지상3층 건물내 제2층 제201호로서,
외벽: 적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 알루미늄새시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.
(후첨"건물이용상황"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 등고 평탄한 가장형의 로서로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건으로 제반 차량 출입가능한 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 제2종일반주거지역(2021-11-19)(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(경민여자정보고등학교,경민중,경민여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
■ 일련번호 2) 제2종일반주거지역(2021-11-19)(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(경민여자정보고등학교,경민중,경민여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 대상물건 집합건축물대장 존재하지 않음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 대지권 미등기(집합건축물대장 부존재)
3. 최저매각가격은 토지지분 포함 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2024타경79428 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 693 세연주택 라동 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 7014.40㎡ (2121.95평)

토지지분: 42.78784㎡ (12.94평)

건물면적: 49.05㎡ (14.84평)

건물지분: 49.05㎡ (14.84평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 디OOOOOOOO (DB손해보험으로 추정)

특이사항: 중복병합사건, 대지권미등기, 집합건축물대장 부존재

주의사항: 1. 일괄매각, 2. 대지권 미등기(집합건축물대장 부존재), 3. 최저매각가격은 토지지분 포함 가격임.

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 가능동 소재 "경민중학교" 남동측 인근에 위치하며, 공동주택(연립, 다세대, 아파트 등) 및 기존주택이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경 보통임.

교통상황: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브, 지하1층 지상3층 건물 내 제2층 제201호. 외벽: 적벽돌, 몰탈위 페인트. 내벽: 벽지, 타일. 창호: 알루미늄새시.

이용상태: 연립주택으로 이용중.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 갖춤.

토지형상 및 이용상태: 인접지대와 등고 평탄한 가장형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태: 차량 출입 가능한 포장도로 개설됨.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만), 상대보호구역(경민여자정보고등학교, 경민중), 과밀억제권역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 의정부시 가능동에 위치하며, 경민중학교 인근에 자리잡고 있음. 주변은 연립주택, 다세대주택, 기존 주택이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

단지 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축년도는 명시되지 않았으나, 철근콘크리트조 슬래브 및 시멘트기와 지붕의 지하 1층, 지상 3층 건물 내 2층 201호임. 외벽 마감은 적벽돌 및 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 알루미늄 새시로 되어 있음. 연립주택으로 이용 중이며 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있음.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 등고 평탄한 가장형이며, 연립주택의 건부지로 이용되고 있음. 차량 진입이 가능한 포장도로에 접해 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역이며, 폭 8m-10m의 소로2류 및 8m 미만의 소로3류에 접하고 있음. 또한, 경민여자정보고등학교, 경민중학교 등과 관련하여 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개요

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 디OOOOOOOO (DB손해보험으로 추정)임.

사건번호: 의정부지방법원 2024타경79428 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 디OOOOOOOO (DB손해보험으로 추정)

채권 총액: 등기부채권 총액(토지+건물) 약 429,000,000원 (이는 등기상 채권 총액으로, 실제 경매 절차에서 낙찰가와는 무관할 수 있음)

3.2. 등기부 요약 (토지, 집합건물)

* 토지 등기부:

* 다수의 소유권 이전, 지분 이전, 매매, 증여, 상속, 가처분, 강제경매, 임의경매 등기 내역이 존재함.

* 특히, 갑54 (2003-05-27) 건으로 김정주 명의의 이전청구권가등기 및 매매예약이 등기되어 있으며, '말소: 인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음.

* 집합건물 등기부:

* 소유권 이전, 근저당(국민은행, 말소기준), 가압류(롯데캐피탈, KB국민카드, 황영혜), 압류(의정부세무서장), 강제경매(DB손해보험) 등의 등기 내역이 있음.

* 최근 2024년 5월 31일, 디비손해보험주식회사 명의의 강제경매(2024타경79428)가 등기되었으며, 이는 본건 경매와 동일한 사건임.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

* 말소기준권리: 을13, 국민은행 근저당 (접수일자 2009-05-08).

* 말소 예정 권리: 말소기준권리인 국민은행 근저당보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수될 권리:

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'란에는 지상권 관련 내용은 기재되지 않았음.

* 다만, 토지 등기부 갑54(2003-05-27)의 '김정주' 명의 이전청구권가등기 및 매매예약은 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이 부분은 면밀한 확인이 필요함.

3.4. 특이사항 (대지권미등기, 집합건축물대장 부존재)

* 대지권미등기: 본건은 연립주택임에도 불구하고 대지권 등기가 경료되지 않은 상태임. 이는 토지 소유권과 구분건물 소유권 간의 법률적 관계가 명확히 정리되지 않았음을 시사함.

* 집합건축물대장 부존재: 집합건축물대장이 존재하지 않는다는 점은 해당 건물의 법적 현황이 일반적인 집합건물과 다르거나, 관련 행정 절차상 누락이 있음을 의미할 수 있음. 이러한 상황은 향후 재산권 행사나 건물 관리에 어려움을 초래할 수 있는 중대한 리스크임.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건은 주거 지역 내에 위치하여 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성된 생활 상권으로 판단됨.

4.2. 생활 편의시설

주변의 아파트 단지 및 기존 주택가에 따른 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용은 가능할 것으로 예상되나, 구체적인 시설 현황은 직접 확인이 필요함.

4.3. 학교 및 교육환경

물건지 인근에 경민중학교, 경민여자정보고등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편임. 다만, 이 학교들과 관련하여 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받음.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법적 문서 미비 (대지권미등기, 집합건축물대장 부존재)

가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 및 집합건축물대장 부존재임. 이는 소유권 분쟁, 건물 증개축 시 문제 발생, 금융 기관 대출 제한 등 심각한 재산권 행사 제약으로 이어질 수 있음.

5.2. 권리관계 복잡성

다수의 소유권 이전 및 각종 권리 설정 기록은 물건의 권리 관계가 복잡함을 시사함. 특히 갑54(김정주)의 '인수' 조건부 가등기/매매예약은 추가적인 부담이 될 수 있음.

5.3. 기타 잠재적 문제

* 중복병합사건으로 경매 절차가 복잡할 수 있음.

* 연립주택의 경우, 공동주택으로서의 유지보수 및 관리 문제가 발생할 수 있으며, 대지권 미등기 상태는 이러한 문제 해결을 더욱 어렵게 할 수 있음.

* 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태(노후도, 하자 여부 등)를 면밀히 확인해야 함.

* 주변에는 즉각적으로 확인되는 유해 또는 혐오 시설은 없는 것으로 파악됨.

6. 종합 의견

6.1. 물건 평가

본 물건은 의정부시 가능동의 주거 지역 내에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 대지권 미등기 및 집합건축물대장 부존재라는 심각한 법적/행정적 하자를 안고 있음.

6.2. 장단점 분석

* 장점:

* 비교적 양호한 주거 입지 및 교통 여건.

* 경민중학교 등 교육 시설 인접.

* 감정가 대비 시세가 높을 가능성 (JSON 데이터 분석 결과).

* 단점:

* 대지권 미등기 및 집합건축물대장 부존재로 인한 심각한 법적, 행정적 리스크.

* 복잡한 권리관계 (갑54 인수 가능성).

* 재산권 행사의 제약 (대출, 증개축, 매매 등).

7. 투자 포인트

* 대지권 미등기 및 집합건축물대장 부존재 리스크를 감안하여, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

* 해당 문제를 해결할 수 있는 전문적인 지식이나 능력이 있는 투자자에게 적합.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 보고 투자.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2016년식, 49.412㎡ 다세대 주택(가능동 641-16)이 2026년 7월 10일 210,000,000원에 거래됨.

* 2017년식, 60.835㎡ 다세대 주택(가능동 686-4)이 2026년 7월 8일 254,000,000원에 거래됨.

* 1982년식, 49.12㎡ 연립주택(가능동 679-3)이 2026년 7월 3일 135,000,000원에 거래됨.

본건 물건(1982년식 추정, 49.05㎡ 연립주택, 감정가 105,000,000원)과 가장 유사한 조건의 1982년식 연립주택(49.12㎡)이 135,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 105,000,000원은 법적 하자를 반영하여 상당히 낮게 책정된 것으로 보임.

8.2. 감정가 대비 평가

감정가는 105,000,000원으로, 유사 물건의 최근 실거래가(135,000,000원)보다 낮게 책정되어 있음. 이는 대지권 미등기 및 집합건축물대장 부존재 등의 중대한 리스크를 반영한 것으로 해석됨.

8.3. 최종 예상 입찰가 제안

본 건은 심각한 법적 하자(대지권 미등기, 집합건축물대장 부존재) 및 인수 가능한 권리(갑54)의 존재 가능성으로 인해, 보수적인 접근이 필요함.

최저매각가격(감정가)인 105,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크 해소 비용 및 추가적인 법률 검토 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

현 시세(유사 물건 135,000,000원)와 감정가를 종합적으로 고려할 때,

예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권고함.

가장 중요한 것은 해당 물건의 법적 문제를 해결할 수 있는 방안과 그에 따른 예상 비용을 사전에 철저히 검토하는 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.