나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73554 [3] 경기도 양주시 백석읍 가업리 258 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 "은봉초등학교" 북서측 인근(일련번호(1)) 및 북서측 원거리(일련번호(2),(4)~(9))에 위치하며 주위는 농경지, 농가주택 및 임야, 간선도로변으로 간헐적으로 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접 도로 또는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 축사건부지 및 전으로 이용중입니다. 일련번호(2): 인접 도로 또는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 축사 건부지로 이용중입니다. 일련번호(4): 인접 도로 또는 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 도로 상태입니다. 일련번호(5): 인접 도로 또는 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 전기타로 이용중입니다. 일련번호(6)~(9): 인접 도로 또는 인접지 대비 등고평탄한 4필 일단의 부정형의 토지로 축사 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건은 북서측으로 2차선 포장도로와 접하고 있습니다. 일련번호(2): 본건은 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 일련번호(4): 본건이 현황 도로입니다. 일련번호(5): 본건은 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 일련번호(6)~(9): 본건은 동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(4)~(9): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상에 분묘 1기가 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 블럭조 스레트지붕 단층, 철파이프조 스레트지붕 단층입니다. 일련번호(10): 파이프조 함석지붕 단층입니다. 일련번호(11): 파이프조 경량판넬지붕 단층입니다. 일련번호(12): 파이프조 경량판넬지붕 단층입니다.

이용상태

일련번호(2): 축사(육계사)로 이용중입니다. 일련번호(10): 축사(육계사)로 이용중입니다. 일련번호(11): 축사(육계사)로 이용중입니다. 일련번호(12): 축사(육계사)로 이용중입니다.

설비내역

일련번호(2) : 관수시설, 사료자동급여시설, 대형 및 소형팬시설 등이 되어 있습니다. 일련번호(10): 관수시설, 사료자동급여시설, 대형 및 소형팬시설 등이 되어 있습니다. 일련번호(11): 관수시설, 사료자동급여시설, 대형 및 소형팬시설 등이 되어 있습니다.. 일련번호(12): 관수시설, 사료자동급여시설, 대형 및 소형팬시설 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도", "사진" 등을 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73554 (3)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 가업리 258

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 2,361,251,000원

토지면적: 6020.00㎡ (약 1821.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2358.90㎡ (약 713.57평)

건물 제시외면적: 679.74㎡ (약 205.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOO (양주축산업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 공동담보, 분묘기지권

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 "은봉초등학교" 북서측 인근 및 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 임야, 간선도로변으로 간헐적으로 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

* 토지 이용 상태:

* 일련번호 (1)은 인접 도로 또는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 축사건부지 및 전으로 이용 중입니다.

* 일련번호 (2)는 등고평탄한 사다리형의 토지로 축사 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 (4)는 등고평탄한 부정형의 토지로 현황 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호 (5)는 등고평탄한 부정형의 토지로 기타 용도로 이용 중입니다.

* 일련번호 (6)~(9)는 등고평탄한 4필 일단의 부정형 토지로 축사 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 (1)은 북서측으로 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

* 일련번호 (2)는 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 일련번호 (4)는 현황 도로입니다.

* 일련번호 (5)는 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 일련번호 (6)~(9)는 동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

* 일련번호 (2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

* 일련번호 (4)~(9): 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

* 주변 시설: 본건은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있으며, "은봉초등학교"가 인근에 있습니다. 양주 지역 내에는 쓰레기 소각장(자원회수시설) 및 공동형 종합장사시설 건립 관련 논의가 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 양주시 전반적으로 개발 계획이 진행되는 지역이므로 향후 주변 환경 변화 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을11 (2014-04-01) 근저당권 (양주축산업협동조합, 금195,000,000원). 건물 등기부에도 동일한 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 2,189,504,120원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다. (추후 현황 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 소우헤이더블레이(SAWHAY THEBLAY): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2015-03-05, 대항력 없음.

* 주식회사조이스: 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-09-15, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주요 용도: 현재 동물 및 식물 관련 시설(축사)로 이용 중입니다.

* 지역 특성: 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 주변에 근린생활시설이 간헐적으로 분포합니다. 대규모 상업시설보다는 지역 기반의 산업 시설이 주를 이룰 것으로 보입니다.

* 활성화 정도: 중심 상업지역과는 거리가 있으며, 지역적 특성에 맞는 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "은봉초등학교"가 인근에 있어 교육 접근성이 있습니다. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 자연환경: 주변이 농경지와 임야 등으로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 일련번호 (1) 토지 지상에 분묘 1기가 소재하고 있어, 토지 이용 및 개발 시 제약이 발생할 수 있습니다. 분묘기지권의 존부 및 처리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 용도지역 및 제한: 일련번호 (1)은 제1종일반주거지역, (2)는 자연녹지지역, (4)~(9)는 생산녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다. 이는 현재 용도(축사) 유지에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 향후 용도 변경 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제약: 일부 토지(일련번호 4)가 현황 도로로 이용되고 있어, 해당 토지의 온전한 사용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 대규모 채권: 등기부채권 총액이 매우 높아 경매 절차 및 낙찰가의 변동성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미상 임대관계: 임대 관계는 미상이며, 건물 내 부속물 등에 대한 권리 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 백석읍에 위치한 넓은 토지와 건물을 갖춘 동물 및 식물 관련 시설(축사)입니다. 현재 감정가는 23억 6천만원 수준이며, 권리 관계상 인수할 부담은 없어 보입니다. 그러나 토지 상의 분묘기지권 존재, 다양한 용도지역 및 제한 사항, 현황 도로로 이용되는 토지 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 분묘기지권은 낙찰 후에도 문제가 될 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 이해가 필수적입니다. 현재의 축사 용도로는 문제가 없을 수 있으나, 향후 다른 용도로의 전환 시에는 관련 법규 및 지역 개발 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 6020㎡(약 1821평)의 넓은 토지를 활용하여 다양한 규모의 축사 시설 운영이 가능합니다.

* 준비된 시설: 축사 용도로 건축된 건물과 관련 설비(관수, 사료 자동 급여, 팬 시설 등)가 갖춰져 있어 즉시 운영 가능성이 있습니다.

* 성장관리권역: 수도권정비계획법상 성장관리권역에 해당하여, 개발 잠재력이 있는 지역으로 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,361,251,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 분묘기지권이라는 명확한 리스크 요인을 내포하고 있으며, 토지 이용 제한 등도 고려해야 합니다. 따라서 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 시점의 정확한 시세 및 유사 물건의 낙찰가 분석이 필요하지만, 분묘기지권 처리 비용, 향후 활용 가능성, 인근 토지 거래 사례 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

예상 범위: 약 1,652,875,700원 ~ 1,889,000,800원

(상기 예상 입찰가는 일반적인 투자 판단 기준이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 조사 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.