나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143941 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제6층 제601호)으로서, 주위는 업무시설,
다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선
(공항시청역), 지하철5호선(송정역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층건내 제6층 제601호로서,
(사용승인일: 2016.02.22)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시
기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역
(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청
에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호2
근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시
기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역
(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청
에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 귀 제시목록 및 공부상 "1개호"로 등재되어 있으나, 실제 현황은
"내부구조도 및 사진용지"에 도시된 바와 같이 601호와 607호로 각각
표기된 2개의 출입문이 있으며, 각각의 임차인이 독립적으로 사용하고 있는
것으로 조사되었으니, 경매 진행시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2동 6층 601호 오피스텔 건물 기본 정보입니다.

해당 물건은 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제6층 제601호에 소재하고 있습니다.

용도는 오피스텔이며, 감정가는 346,000,000원입니다.

본 건물의 총 토지면적은 15.53㎡ (약 4.70평)이며, 건물 면적은 43.09㎡ (약 13.04평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 김OO이며, 물건의 사용승인일은 2016년 2월 22일입니다.

건축물대장상 주요 구조는 철근콘크리트구조 평스라브 지붕이며, 총 10층 건물 중 6층에 해당합니다.

본 건물은 제1종 근린생활시설 및 오피스텔로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본 건물이 위치한 곳은 서울특별시 강서구 방화동으로, "방화중학교"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황으로는 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 9호선 공항시장역과 지하철 5호선 송정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상 본 건물이 속한 지역은 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 공항 시설법에 따른 수평표면구역, 학교보건법에 따른 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 그리고 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 김상균은 보증금 150,000,000원에 월 차임 0원이며, 2021년 3월 16일 전입, 2021년 2월 24일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2023년 5월 15일이며, 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다.

말소기준권리는 2022년 5월 25일 접수된 씨에스핀테크대부주식회사의 근저당권(을23)입니다.

집합건물 등기부상 기타 권리로는 소유권이전, 신탁등기말소, 주택임차권(김상균, 150,000,000원, 인수), 가압류, 강제경매, 압류 등이 등기되어 있으며, 이 중 다수가 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,398,795,383원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 오피스텔 밀집 지역에 위치하며, 주위에는 업무시설 및 근린생활시설 등이 있어 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

인근에 지하철 9호선 공항시장역과 5호선 송정역이 있어 교통이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, '공항타워팰리스오피스텔3' 주변 정보에 따르면, 오피스텔 단지 내 상가 이용이나 지역 내 소규모 상권의 특성을 보일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통으로는 지하철 9호선 공항시장역과 5호선 송정역을 이용할 수 있으며, 이는 김포공항 접근성을 높여 출퇴근이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 편의시설로는 다수의 편의점(CU, GS25 등)과 셀프 빨래방이 도보 거리에 있으며, 김포공항이 인접해 있어 관련 시설 이용이 편리합니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 150,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

공부상 1개 호수로 등재되어 있으나, 실제로는 601호와 607호 두 개의 출입문이 있으며 각각 독립적으로 사용되고 있는 현황입니다. 이는 향후 명도 및 내부 공간 사용에 있어 복잡성을 야기할 수 있는 중요한 사항입니다.

토지 이용 계획상 공항 관련 보호 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 기타 법규(학교보건법, 군사기지법, 과밀억제권역 등)에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

등기부채권 총액이 감정가 대비 상당히 높은 편으로, 낙찰 후 채무 변제 과정에서 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 역세권의 교통 편의성과 오피스텔 밀집 지역의 배후 수요를 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 가능성과 공부와 다른 실제 현황(2개의 출입문)은 명확한 확인 및 면밀한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

향후 공항 개발 계획 등 지역의 변화에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 공항 관련 시설 보호 지구 등 제약 사항을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 9호선 공항시장역과 5호선 송정역을 이용할 수 있는 더블 역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다.

김포공항이 인근에 위치하여 관련 업종 종사자 등 잠재적 임차 수요가 풍부할 수 있습니다.

오피스텔 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 346,000,000원을 기준으로, 최근 주변 오피스텔 실거래가 및 시세 동향을 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 평당 약 1,100만원에서 1,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건의 건물 면적 43.09㎡(약 13.04평)를 고려할 때, 시장 시세는 대략 14,300만원에서 19,500만원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원 인수 가능성이 있으며, 내부 구조 관련 특이사항 등 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 고려할 때, 보수적인 접근을 통해 감정가의 80~90% 수준인 약 27,680만원에서 31,140만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 임차인과의 명확한 협상 결과, 물건 현황 조사, 그리고 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.