나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경106577 [1] 서울특별시 영등포구 당산동3가 394 삼익아파트 제2동 제3층 제302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2024.03.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동3가 소재 "영등포구청별관" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(영등포구청역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 11층 건내 제3층 제302호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로와 외곽 공도가 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합) , 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등) , 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경106577 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동3가 394 삼익아파트 제2동 제3층 제302호

용도: 아파트

감정가: 1,000,000,000원 (10억원)

토지면적: 51.37㎡ (약 15.54평)

토지지분: 51.37㎡ (약 15.54평)

건물면적: 82.65㎡ (약 25.00평)

건물지분: 82.65㎡ (약 25.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 영등포구 당산동3가 소재 "영등포구청별관" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장 및 지하철 영등포구청역(2, 5호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 11층 건물 내 제3층 제302호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 이용 상태

본 건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비 내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용 상태

정방형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로 상태

단지 내 도로와 외곽 공도가 연계되어 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 지정 구역 등에 해당됩니다.

2.9. 주변 생활 편의시설

본건이 위치한 당산동3가 일대는 영등포구청, 영등포세무서 등 관공서가 인접해 있습니다. 또한, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 영등포구청역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다. 주변에는 상업시설, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.10. 주변 혐오시설 여부

현재 파악된 정보 및 인근 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전이 여러 차례 있었습니다.

말소기준권리는 2022년 9월 6일 접수된 남양주축산업협동조합의 근저당권(채권액 744,000,000원)이며, 해당 권리는 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

2024년 2월 26일 접수된 채권자 김영휘의 강제경매 개시 결정(채권액 190,000,000원) 또한 본 매각으로 인해 말소됩니다.

등기부채권 총액은 744,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권 개요가 있으나, 별도 기재 사항은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 신선일

보증금: 200,000,000원

차임: 400,000원

전입일자 / 확정일자: 2023년 4월 6일

배당신고일자: 2024년 4월 22일

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 따라서 낙찰자는 권리관계에 대한 부담 없이 해당 부동산을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주거 밀집 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

영등포구청역 및 인근 지역은 상업 및 업무 기능을 포함하는 복합 상권으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 당산삼익

준공연도: 1979년

주소: 서울특별시 영등포구 당산동3가 394

총 동수: 2개동

총 세대수: 176세대

최고층: 11층

주차대수: 총 130대

복리시설: 관리사무소, 어린이놀이터, 자전거보관소.

5.2. 주변 생활 편의시설

* 영등포구청역(지하철 2, 5호선) 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 영등포구청, 영등포세무서 등 관공서가 인근에 위치합니다.

* 주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 생활 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본건은 1979년에 준공되어 약 47년 된 건물로, 노후화로 인한 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

준공업지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 다수의 토지이용 제한 사항이 있어 향후 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

현재 임차인 신선일 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 영등포구 당산동에 위치한 아파트로, 교통 편의성이 우수하고 생활 기반 시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

구축 아파트임에도 불구하고 2026년 기준 매매가가 10억원 이상으로 형성되어 있어 안정적인 시세 유지 가능성이 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명도가 깔끔할 것으로 예상됩니다.

다만, 건물의 노후도 및 토지이용계획 상 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교통 여건

지하철 영등포구청역(2, 5호선) 도보권으로 서울 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다.

8.2. 생활 편의시설 인접

관공서, 상업시설, 생활 편의시설이 밀집되어 있어 주거 만족도가 높습니다.

8.3. 권리관계 명확

모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.4. 탄탄한 시세

오래된 아파트임에도 불구하고 주변 시세가 10억원 이상으로 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(82.65㎡)의 아파트가 2026년 4월~5월 기준으로 10억 9,500만원에서 13억원 사이에 거래되었습니다.

감정가는 10억원으로, 최근 실거래가 대비 낮은 수준입니다.

현재 전세가율 및 월세(보증금 8,000만원, 월세 140만원) 등을 감안할 때, 시장에서는 11억원 이상의 가치를 인정하는 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수할 보증금이 없는 점, 권리관계가 명확한 점 등을 고려할 때, 감정가 대비 높은 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

최근 실거래가 최고가(13억원)를 기준으로 하되, 3층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

최근 거래 최고가: 130,000만원 (13억원)

최근 거래 유사 면적 평균가: 약 119,750만원 (11억 9,750만원)

건물 노후도 및 3층임을 고려한 예상 입찰 범위는 10억 5,000만원에서 11억 5,000만원으로 판단됩니다.

따라서, 낙찰 가능성을 높이고자 11억 2,000만원 을 목표 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.