나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경27 [2] 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제6층 제641호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1호선 '구일역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 '구일역' 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 건내 제5층 제547호 및 제6층 제641호로서
(사용승인일: 2019.06.05)

외벽: 석재 및 복합판넬 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

일련번호 1번, 2번 공히
오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 및 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약20m 내외, 북서측 및 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(입안)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경27 (2)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제6층 제641호

건물명: 퀸즈파크 구일

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용)

건물 총층수: 14층 (본건 6층)

사용승인일: 2019년 6월 5일

건물 구조: 철근콘크리트구조

전용면적: 17.36㎡ (약 5.25평)

토지면적: 7.88㎡ (약 2.38평)

토지지분: 7.8826㎡ (약 2.38평)

감정가: 135,000,000원 (1억 3천 5백만원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 지하철 1호선 '구일역' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 '구일역' 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건의 말소기준권리는 2019년 8월 20일 접수된 신한은행의 근저당권 (을1, 채권액 118,440,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 339,000원

전입일자(사업일자): 2022-03-04

확정일자: 2022-02-24

배당신고일자: 2025-02-20

대항력: 없음

비고: 말소 예정. 인수 보증금 없음.

* 임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 339,000원

전입일자(사업일자): 2022-03-04

확정일자: 2022-03-01

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: 말소 예정. 인수 보증금 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본건은 임차인들이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부상 총 채권액

등기부채권 총액 (확인된 담보 및 등기된 채권): 148,440,000원 (을1 근저당 118,440,000원 + 을2 주택임차권 30,000,000원)

3.5. 특수 물건 정보

건축물표제부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(퀸즈파크 구일) 내 유사 면적의 오피스텔 거래는 2026년 6월 기준 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 22일 거래: 129,000,000원 (4층, 전용 17.3635㎡)

* 2026년 6월 10일 거래: 131,000,000원 (6층, 전용 17.3635㎡)

* 2026년 6월 10일 거래: 131,500,000원 (11층, 전용 17.3635㎡)

최근 거래가는 1억 2천 9백만원에서 1억 3천 1백 5십만원 선에서 형성되어 있습니다.

4.2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가 1억 3천 5백만원은 최근 거래된 매매가 대비 다소 높은 수준이거나 유사한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주변에 아파트, 오피스텔, 주상복합 등이 혼재하여 주거 환경 자체는 무난한 편입니다.

5.3. 건물 및 시설

2019년에 준공된 현대적인 건물로, 철근콘크리트 구조의 14층 건물입니다. 본건은 6층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 및 주차 시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 용도와 공부상 용도 불일치

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현재 주거용으로 사용 중이므로 추후 세금(종부세, 양도세 등) 신고 시 유의가 필요합니다.

6.2. 복잡한 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한, 공항 관련 구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한이 있습니다. 이는 향후 재개발이나 건축 행위에 영향을 줄 수 있으나, 소형 오피스텔의 경우 직접적인 가치 하락 요인으로 작용할 가능성은 낮습니다.

6.3. 주변 시설

구일역 인근 지역에 대한 주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 구로구 구일역 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)의 소형 오피스텔입니다. 역세권에 가까워 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설도 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적인 물건입니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없다는 점 또한 큰 장점입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 사용 용도가 다른 점, 그리고 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다. 최근 실거래가를 바탕으로 시세는 안정적으로 형성되어 있는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 오피스텔: 실수요 및 투자 수요가 꾸준한 소형 오피스텔로, 구일역 이용이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 컨디션이 양호하여 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

* 소액 투자 가능: 1억 3천만원대의 감정가로 소액으로 접근 가능한 투자 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 135,000,000원

* 최근 매매가 평균: 약 130,500,000원

* 최근 매매가 최고가: 131,500,000원

* 인수 보증금: 0원

본건은 감정가가 최근 시세와 유사하게 책정되어 있습니다. 권리상 인수 부담이 없고 건물이 신축급이라는 점을 감안할 때, 시세 범위 내에서 낙찰가를 형성하는 것이 합리적입니다.

* 추천 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 135,000,000원

* 제시 입찰가 (권장): 133,000,000원

본 입찰가는 현재 시세, 감정가, 권리관계 등을 종합적으로 고려한 예상가이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁률, 입찰자의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.