나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경811 [7] 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제507호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상14층 건 내 ‘더리즌밸리 지식산업센터’ 제5층 제501호 외 6개호로서 (사용승인일 : 2020.08.19) 외 벽 : 강화유리 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 가)~사) 공히 : 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(공장,제2종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경811 (7)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제507호

용도: 지식산업센터 (공장, 제2종근린생활시설)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 기본 현황

감정가: 241,000,000원

토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

토지지분: 10.28㎡ (약 3.11평)

건물면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

건물지분: 40.5㎡ (약 12.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

층수: 지하4층 ~ 지상14층 (본건 5층)

사용승인일: 2020년 08월 19일

총 호실 수: 280실

1.4. 채권자 정보

채권자: 하OOO (하나은행으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대상 물건의 남서측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 건부지(공장, 제2종근린생활시설)로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (하나은행, 2021-04-19, 1,680,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑구 4번: 삼우개발일차유한회사 (2021-04-19) - 소유권이전(신탁등기말소)

* 갑구 5번: 주식회사 필데이타 (2021-04-19) - 소유권이전 (매매)

* 을구 1번: 하나은행 (2021-04-19) - 근저당권 (1,680,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 6번: 하나은행 (2026-01-06) - 임의경매 (1,380,113,519원)

3.3. 총 채권액

총 등기부채권액은 1,680,000,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 별도등기: 토지 별도등기가 존재합니다.

* 지상권 인수: 물건명세서에 따르면, 별도등기와 관련하여 대지권의 목적인 토지 을구 15번 지상권설정 등기(2020.07.31. 제172117호)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다. 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 산업 및 업무 환경

대상 물건이 위치한 금천구 가산동은 가산디지털단지(G밸리)의 핵심 지역으로, 다수의 IT, 제조, 무역 관련 기업들이 밀집해 있어 산업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 편의시설

반경 300m 이내에 마리오아울렛, W몰, 현대아울렛, 롯데팩토리아울렛 등 대형 쇼핑몰과 영풍문고, 롯데시네마 등 문화시설이 풍부하게 위치하여 이용이 편리합니다.

4.3. 가산디지털단지 내 위상

본 건물이 속한 '더리즌밸리 지식산업센터'는 선시공 후분양 단지로, 2020년 8월 사용승인을 받았습니다. 이 지역의 지식산업센터는 3.3㎡당 매매가가 지속적으로 상승하는 추세를 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

인근에 가산동주민센터가 있으며, 대규모 상업 및 문화 시설이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 인프라

지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 도보 거리에 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 또한, 도로 지하화 사업 등 교통망 개선 계획이 추진 중이거나 완료되어 향후 교통 접근성은 더욱 향상될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 (지상권 인수)

매수인이 인수해야 하는 지상권 등기가 존재합니다. 이로 인해 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으며, 지상권의 구체적인 내용 및 권리 범위, 영향력 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 전유부 이용 현황 불확실성

외부 관측상 501호부터 507호까지 내부 벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정되나, 이는 공부상 현황과 다를 수 있으며 실제 확인이 필요합니다. 이용 현황과 공부상 불일치는 향후 재산권 행사나 거래 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 특정 상황 발생 시 거래에 제한이 있을 수 있습니다. (지정 기간: 2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.4. 높은 채권 총액

총 채권액이 감정가 대비 현저히 높아, 경매 진행 시 경쟁 구도 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 일반적으로 산업단지 주변의 특성상 소음, 분진 등의 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 지식산업센터 밀집 지역에 위치한 '더리즌밸리 지식산업센터' 내 전용면적 40.50㎡(약 12.25평)의 호실입니다. 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 가산디지털단지역 역세권으로 교통이 편리하고 주변 편의시설이 풍부하여 입지 조건은 우수한 편입니다.

하지만, 매수인이 인수해야 하는 토지 별도등기(지상권)와 일부 호실의 일체 이용 추정 등 권리 및 이용 현황에 대한 명확한 확인이 필요한 부분들이 잠재적 리스크로 존재합니다. 또한, 채권 총액이 높은 편이므로 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 가산디지털단지 내 핵심 위치, 풍부한 배후 수요.

* 우수한 접근성: 지하철역 및 주요 도로망 이용 편리.

* 편리한 생활 인프라: 대규모 쇼핑몰, 문화시설 등 밀집.

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 시설 노후화 우려 적음.

* 개발 가능성: 주변 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차보증금이 0원이므로, 감정가 241,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 그러나 인수해야 하는 지상권 등기, 전유부 이용 현황 불확실성 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

실제 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 정밀한 물건 상태 확인, 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 채권액 및 권리 관계에 대한 최종 검토, 향후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 예상 입찰가를 직접적으로 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.