나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경811 [5] 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제505호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상14층 건 내 ‘더리즌밸리 지식산업센터’ 제5층 제501호 외 6개호로서 (사용승인일 : 2020.08.19) 외 벽 : 강화유리 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 가)~사) 공히 : 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(공장,제2종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경811 (5)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제505호

용도: 지식산업센터 (공장, 제2종근린생활시설)

건물 정보: 더리즌밸리 지식산업센터, 2020년 8월 19일 사용승인, 지하 4층 ~ 지상 14층 건물 중 5층 505호

감정가: 248,000,000원

면적:

* 토지: 10.59㎡ (약 3.2평) / 토지 지분: 10.59㎡ (약 3.2평)

* 건물: 41.72㎡ (약 12.6평) / 건물 지분: 41.72㎡ (약 12.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

2. 입지조건

* 주위 환경: 서울특별시 금천구 가산동, 가산동주민센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통임.

* 교통: 본 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임. 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의 공업용지 조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2021.04.19. 접수, 1,680,000,000원)

* 등기부 현황:

* 갑구: 소유권 이전 (주식회사필데이타, 2021.04.19), 소유권이전3번신탁등기말소 (삼우개발일차유한회사, 2021.04.19)

* 을구: 근저당 (하나은행, 2021.04.19, 1,680,000,000원), 임의경매개시결정 (하나은행, 2026.01.06, 1,380,113,519원)

* 총 등기부채권액: 1,680,000,000원

* 인수되는 권리: 토지 별도등기와 관련하여 대지권의 목적인 토지 을구 15번 지상권설정 등기(2020.07.31. 제172117호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (상세 임차인 정보 부재)

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 가산동 일대는 가산디지털단지가 형성되어 있어 IT, 제조업 등 다양한 기업들이 밀집해 있으며, 관련 종사자들을 대상으로 하는 상업 및 근린생활시설이 발달해 있습니다. 주변에 마리오아울렛, W몰, 현대아울렛 등 대형 쇼핑몰이 위치하여 유동인구가 많습니다.

* 주변 교통 상황은 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역과 인접하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 서부간선도로 지하화 등 교통 개선 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 교통 접근성은 더욱 향상될 것으로 예상됩니다.

* 별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 가산동주민센터, 공원, 학교, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 인접하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 건물 내 및 인근 상업시설 이용이 가능하며, 대형 쇼핑몰들도 가까이 위치하고 있습니다.

* 교통: 시내버스 및 광역버스 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 용이합니다.

* 건물: 철근콘크리트구조의 지식산업센터로 2020년 8월 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 통상적인 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 (지상권 설정 등기) 인수: 본건과 관련된 토지 상에 지상권 설정 등기(2020.07.31.)가 존재하며, 이 등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 해당 토지의 사용 및 건물의 권리 행사에 영향을 미칠 수 있는 중대한 사항으로, 정확한 지상권의 내용과 범위, 그리고 매수인이 부담해야 할 의무 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 내부 이용 상태 불확실: 외부 관측 결과, 본건(505호)을 포함한 501호 내지 507호가 내부 벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정되나, 이에 대한 재확인이 필요합니다. 실제 이용 상태가 공부상과 다를 경우, 향후 재산권 행사 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역 지정: 본건 토지는 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간이 남아있습니다. 이는 향후 매각 및 소유권 이전 등기 시 추가적인 절차나 제한이 발생할 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 가산디지털단지 내에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 지식산업센터 내 일부 호실입니다. 편리한 교통과 주변 상업시설의 발달로 인해 입지 조건은 우수한 편이며, 최근 몇 년간 가산디지털단지 내 지식산업센터의 매매가 상승세를 고려할 때 투자 가치가 있다고 볼 수 있습니다. 그러나, 매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권 설정 등기를 매수인이 인수해야 한다는 점과, 내부 이용 상태에 대한 불확실성이 존재한다는 점은 반드시 유의해야 할 주요 리스크입니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 추가적인 조사 및 검토를 거친다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지라는 우수한 입지 조건과 지속적인 개발 가능성.

* 2020년 준공된 신축 건물로 시설 및 관리 측면에서 유리함.

* 주변 기업체 종사자를 대상으로 하는 안정적인 임대 수요 기대.

* 최근 가산디지털단지 내 지식산업센터의 매매가 상승 추세.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 감정가 248,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 하는 지상권의 가치와 그로 인한 리스크, 그리고 내부 이용 상태의 불확실성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 주변 유사 물건의 최근 시세, 낙찰가율, 건물 관리비, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석한 후, 본 물건의 잠재적 가치를 보수적으로 평가하여 입찰에 참여하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.