나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경811 [6] 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제506호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상14층 건 내 ‘더리즌밸리 지식산업센터’ 제5층 제501호 외 6개호로서 (사용승인일 : 2020.08.19) 외 벽 : 강화유리 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 가)~사) 공히 : 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(공장,제2종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울남부지방법원 2025타경811 (6)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제506호

용도: 지식산업센터 (공장, 제2종근린생활시설)

감정가: 248,000,000원

토지 면적: 10.59㎡ (약 3.2평)

토지 지분: 10.59㎡ (약 3.2평)

건물 면적: 41.72㎡ (약 12.6평)

건물 지분: 41.72㎡ (약 12.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

준공일: 2020년 8월 19일

총 층수: 14층

해당 층수: 5층

1.1. 입지조건

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* 주위 환경: 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 동 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

* 인접 도로 상태: 대상 물건의 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의공업용지조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리:

* 을구 1번 근저당권 (하나은행, 2021.04.19. 접수, 채권최고액 1,680,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 을구 1번 근저당권 및 이에 따른 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 갑구 6번 임의경매 개시결정 등기 또한 말소 대상임.

* 매각으로 인수되는 권리:

* 토지 별도등기 있음.

* 대지권의 목적인 토지 을구 15번 지상권설정 등기(2020.07.31. 제172117호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인은 없으나, 미등기 전세 또는 미신고 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음.

1.3. 상권분석

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* 소재지 특성: 서울 금천구 가산동 디지털단지 내에 위치하여 IT, 제조, 유통 등 다양한 기업체가 밀집한 지역임.

* 주변 환경: 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하여 배후 수요가 존재함.

* 상권 특징: 가산디지털단지는 서울 서남부의 대표적인 업무 지구로, 유동인구가 많고 상업 및 업무 시설이 발달하여 활발한 상권을 형성하고 있음.

1.4. 생활정보

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* 교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호함.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 이용이 편리함.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 지역 내 교육 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지 별도등기 및 지상권 인수:

* 토지에 별도등기가 존재하며, 대지권의 목적인 토지에 설정된 지상권(2020.07.31. 제172117호)이 매각 후에도 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 이는 추가적인 권리 관계 및 부담으로 작용할 수 있으므로, 지상권의 범위, 내용, 행사 가능성 등을 면밀히 조사해야 함.

* 건물 이용 상태의 불확실성:

* 공부상 '공장(지식산업센터)'으로 등재되어 있으나, 외부 관측상 본건을 포함한 501호 내지 507호가 내부 벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정됨. 이는 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이가 존재할 수 있음을 시사하며, 추후 사용 및 명도 과정에서 문제가 발생할 소지가 있음.

* 미신고 임차인 가능성:

* 임차인 현황에 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 미등기 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있음.

* 혐오시설:

* 주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 본 물건의 가치에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울 금천구 가산동 디지털단지 내 위치한 신축급 지식산업센터로, 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있음.

다만, 토지에 설정된 별도등기 및 지상권으로 인해 매수인이 해당 권리를 인수해야 하는 부담이 존재하며, 건물 이용 상태에 대한 불확실성도 잠재적 리스크로 작용함.

따라서, 해당 물건에 대한 투자를 고려한다면, 인수해야 할 권리의 구체적인 내용과 그로 인한 추가 비용 발생 가능성을 철저히 분석하고, 건물 현황에 대한 정확한 확인 절차를 반드시 거쳐야 함.

1.7. 투자 포인트

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* 최신식 건물 및 시설: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신식이며, 유지보수 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 디지털단지 내 입지: 가산디지털단지는 다수의 기업이 입주해 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능하며, 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

* 권리관계 분석을 통한 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계(토지 별도등기, 지상권)로 인해 경쟁 입찰자가 적어 상대적으로 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

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감정가: 248,000,000원

이 물건은 토지 별도등기 및 지상권 인수, 건물 이용 상태 불확실성 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 지상권의 가치, 추가적인 명도 예상 비용, 내부 수리 및 원상 복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하는 것을 고려할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 내부 상태 확인, 인근 부동산 시세 조사, 그리고 법률 전문가와 상담하여 인수되는 권리의 구체적인 위험도를 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.