나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경811 [4] 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제504호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상14층 건 내 ‘더리즌밸리 지식산업센터’ 제5층 제501호 외 6개호로서 (사용승인일 : 2020.08.19) 외 벽 : 강화유리 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 가)~사) 공히 : 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(공장,제2종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경811 (4)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제504호

건물명: 더리즌밸리 지식산업센터

용도: 지식산업센터 (공장, 제2종근린생활시설)

사용승인일: 2020년 08월 19일

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1.2. 면적 정보

토지 면적: 10.59㎡ (약 3.20평)

건물 면적: 41.72㎡ (약 12.62평)

건물 연면적: 25,153.56㎡ (약 7,610.8평)

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1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 248,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

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2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전체적인 교통 상황은 보통입니다.

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2.3. 도로 접근성

대상 물건의 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 (2021-04-19)

* 하나은행 근저당권 (1,680,000,000원, 2021-04-19)

* 하나은행 임의경매 개시 결정 (1,380,113,519원, 2026-01-06)

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3.2. 말소기준권리

을구 1번 순위의 하나은행 근저당권 (접수일자 2021-04-19)이 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

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3.3. 인수 권리

본 물건은 다음과 같은 권리를 매수인이 인수해야 합니다.

* 토지 별도등기 존재.

* 대지권의 목적인 토지에 대한 지상권 설정 등기(2020.07.31. 제172117호)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 지상권의 세부 내용(존속기간, 범위 등)은 별도 확인이 필요합니다.

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3.4. 임차인 현황

본 건에 대한 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도로 등재된 임차인 현황은 없으나, 경매 진행 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

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4. 상권분석

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4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 ‘더리즌밸리 지식산업센터’로, 건축물대장상 ‘공장(지식산업센터)’으로 등재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 4층부터 지상 14층까지 총 280개 호실로 구성되어 있습니다. [cite: original data, search result 6]

외부 관측상 본건 호실(504호)을 포함하여 501호 내지 507호는 내부 벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 공부상 현황과 다를 수 있으므로, 입찰 전 재확인이 반드시 필요합니다.

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4.2. 주변 상업 시설

대상 물건이 위치한 가산동 일대는 가산디지털단지의 핵심 지역으로, 약 10만 명 이상의 근로자가 근무하는 대한민국 최대 IT 산업단지입니다. [cite: search result 5] 이로 인해 단지 내외로 아파트 단지, 오피스텔, 상가, 식당, 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. [cite: search result 3, 5] 물건의 토지이용계획상 해당 지역은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 공장 및 제2종 근린생활시설 용도로 활용되고 있습니다. [cite: original data, search result 0] 현재까지 파악된 바에 따르면, 주변에 특별히 우려할 만한 혐오시설은 보고되지 않았습니다. [cite: search result 2]

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 상업 및 편의시설이 풍부하게 자리 잡고 있어 이용이 편리합니다. [cite: search result 3, 5]

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5.2. 교육/문화 시설

인근에 학교 및 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. [cite: original data, search result 3]

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 인수 권리

* 토지 별도등기가 존재합니다. 이는 등기부상 별도로 관리되는 권리가 있음을 의미하므로, 해당 권리의 내용과 매수인의 의무를 상세히 확인해야 합니다.

* 대지권의 목적인 토지에 대한 지상권 설정 등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 지상권의 존속 기간, 범위, 지료 등에 따라 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있으므로, 해당 지상권의 상세 내역을 반드시 확인하고 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다.

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6.2. 건물 이용 현황

본 건이 포함된 501호부터 507호까지의 일부 공간이 내부 벽체 없이 일체로 이용되고 있을 가능성이 있습니다. 이 경우, 공부상 면적과 실제 사용 면적 간 차이가 발생할 수 있으며, 명도 시 점유자 간의 복잡한 이해관계가 얽힐 수 있으므로 현장 조사 및 확인이 필수적입니다.

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6.3. 토지이용계획상 제한

본 건 토지는 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. [cite: original data] 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인의 토지 취득에 제한이 있을 수 있습니다. [cite: original data]

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7. 투자 포인트

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* 신축 건물: 2020년 8월 사용승인된 비교적 신축 건물이므로, 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 서울의 핵심 업무지구 중 하나인 가산디지털단지에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 편리한 교통: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 용이하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 발달된 인프라: 주변에 상업, 금융, 편의시설이 잘 갖춰져 있어 근무 및 생활 환경이 좋습니다.

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8. 종합 의견

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본 물건은 서울 가산디지털단지 내에 위치한 신축급 지식산업센터로, 뛰어난 입지와 발달된 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. [cite: search result 5] 그러나 권리 분석 시, 토지 별도등기 및 지상권 설정 등기 인수라는 명확한 리스크가 존재하며, 일부 호실의 일체 이용 추정 문제도 반드시 확인해야 할 사항입니다. [cite: original data] 따라서 입찰을 고려하신다면, 제시된 권리관계와 실제 건물 이용 상태에 대한 철저한 현장 조사를 통해 리스크를 면밀히 분석하고, 전문가와 상담하여 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

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9. 예상 입찰가

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감정가: 248,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가 산정은 감정평가액을 기준으로 하되, 법적 인수 권리(지상권 등)와 실제 이용 현황, 그리고 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 인수해야 할 지상권 등기 관련 리스크를 감안할 때, 감정가 이하 또는 매우 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 및 수익률 분석을 위해서는 반드시 추가적인 시세 조사, 임대차 시장 분석, 그리고 현장 조사를 통한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.