나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경811 [3] 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제503호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상14층 건 내 ‘더리즌밸리 지식산업센터’ 제5층 제501호 외 6개호로서 (사용승인일 : 2020.08.19) 외 벽 : 강화유리 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 가)~사) 공히 : 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(공장,제2종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경811 (3)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제503호

용도: 지식산업센터

감정가: 248,000,000원

건축물 정보:

건물명: 더리즌밸리 지식산업센터

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020년 08월 19일

총 층수: 지하 4층, 지상 14층

공부상 용도: 공장 (지식산업센터), 제2종근린생활시설

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 10.59㎡ (약 3.2평)

토지지분: 10.59㎡ (약 3.2평)

건물면적: 41.72㎡ (약 12.6평)

건물지분: 41.72㎡ (약 12.6평)

1.1. 2. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 건부지(공장, 제2종근린생활시설)로 이용 중입니다. 본건의 남서측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 04월 19일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 1,680,000,000원)입니다.

본건 경매개시결정은 2026년 01월 06일 하나은행의 임의경매 신청으로 이루어졌습니다.

총 등기부채권액은 1,680,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 토지 별도등기와 관련하여 을구 15번 지상권설정 등기(2020.07.31. 제172117호)는 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 지상권의 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사유엔아이넥스트

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 10월 17일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금과 차임이 없는 관계로 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 소재한 가산동 일대는 가산디지털단지라는 국가산업단지를 중심으로 IT, 제조업, 서비스업 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있어 활발한 산업 활동이 이루어지는 지역입니다. 이는 지식산업센터의 임대 수요 및 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 아파트, 다세대주택, 도시형 생활주택 등 주거 시설과 상업 시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있어 직주근접 환경이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

본건에서 가까운 지하철역은 1호선과 7호선 환승역인 가산디지털단지역으로 도보 및 대중교통 접근이 용이합니다. 다양한 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

가산디지털단지 내에는 대형 쇼핑몰, 백화점, 다양한 식당, 병원 등 풍부한 편의시설이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

5.3. 주거 환경

주변에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공하며, 산업 단지 근로자들을 위한 배후 수요도 확보되어 있습니다.

5.4. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과상, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기(지상권) 인수

가장 중요한 리스크 요소는 토지에 설정된 지상권 등기를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 지상권의 정확한 내용(존속 기간, 범위, 사용 조건 등)을 반드시 확인해야 하며, 이는 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건이 공동담보로 설정되어 있다는 점은, 동일 채권으로 묶인 다른 담보 물건들의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본 물건의 낙찰가 또는 매각 절차에 간접적인 영향을 줄 수 있음을 시사합니다.

6.3. 내부 이용 상태 추정

집합건축물대장상으로는 개별 호실로 구분되어 있으나, 현장에서 본건을 포함한 501호부터 507호까지가 내부 벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정된다는 점은 주의가 필요합니다. 이는 공부상 현황과 실제 이용 상태의 차이가 있음을 의미하며, 명도 시 점유자와의 협의 또는 원상 복구 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 가산디지털단지라는 우수한 산업 인프라를 갖춘 지역에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 지식산업센터입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 양호하며, 대항력 없는 임차인이 있어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권 등기입니다. 이 지상권의 구체적인 내용을 면밀히 파악하고, 이것이 향후 재산권 행사에 미칠 영향을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 내부 이용 상태가 공부와 다를 가능성에 대한 확인이 필요하며, 공동담보 물건의 존재도 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 풍부한 산업 및 업무 인프라 접근성.

* 2020년 사용승인으로 비교적 신축 건물의 이점.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 간소화 예상.

* 정비된 도시계획구역 내에 위치.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 정확한 권리 분석(특히 지상권 상세 내용 확인), 내부 상태 정밀 조사, 주변 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 추이, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 이루어져야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 잠재적 리스크 요인들을 충분히 검토하고, 인수되는 지상권의 가치를 보수적으로 평가하여 신중하게 접근해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.