나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경811 [2] 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제502호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상14층 건 내 ‘더리즌밸리 지식산업센터’ 제5층 제501호 외 6개호로서 (사용승인일 : 2020.08.19) 외 벽 : 강화유리 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 가)~사) 공히 : 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(공장,제2종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경811 (2)

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제502호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 '공장'으로도 등재)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상14층 건물 내 제5층 제502호

사용승인일: 2020년 8월 19일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 248,000,000원

토지 면적: 10.59㎡ (약 3.2평)

토지 지분: 10.59㎡ (약 3.2평)

건물 면적: 41.72㎡ (약 12.6평)

건물 지분: 41.72㎡ (약 12.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건의 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역

기타 제한사항: 중로1류, 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 대상 허가구역 해당 기간 내 존재)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2021년 4월 19일 하나은행 근저당권 (금1,680,000,000원)

채권 총액: 1,680,000,000원 (말소기준권리 포함)

경매개시결정: 2025타경811 (채권자: 하나은행)

3.2. 임차인 현황

임차인: 농업회사법인에코미래바이오주식회사 (농 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025년 4월 9일

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

토지 별도등기와 관련하여 대지권의 목적인 토지 을구 15번 지상권설정 등기(2020.07.31. 제172117호)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이로 인해 대지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 특성

대상 물건은 지식산업센터로, 주변에 다수의 산업단지 및 IT 관련 기업이 밀집해 있는 가산디지털단지 내에 위치합니다.

건축물 현황상 '공장' 및 '제2종근린생활시설'로도 이용 가능하여, 사무실 임대업, 관련 서비스업 등 다양한 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가산동주민센터 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변에 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계

토지 별도등기가 존재하며, 특히 대지권의 목적인 토지 지상권설정 등기(2020.07.31. 제172117호)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담입니다. 이는 토지 사용에 직접적인 제약을 초래할 수 있습니다.

해당 물건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 추가적인 권리 관계나 변수가 존재할 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 이용 현황

외부 관측상 본건(502호)을 포함하여 501호 내지 507호까지 내부 벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정되나, 이에 대한 재확인이 필수적입니다. 실제 이용 상태와 공부상 현황이 다를 경우 명도 및 이용에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업단지라는 입지 특성상 소음, 분진 등 환경적 요인을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 더리즌밸리 지식산업센터 내 제5층 제502호로, 가산디지털단지의 인프라를 활용할 수 있는 입지입니다.

건물은 공장 및 제2종근린생활시설로 활용 가능하여 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

그러나 토지 지상권 인수, 토지 별도등기, 공동담보 등 복잡하고 인수해야 할 권리가 다수 존재하며, 건물 내부 이용 현황에 대한 불확실성 또한 중요한 리스크 요인입니다.

이러한 권리 부담과 잠재적 위험 요인들을 면밀히 분석하고, 이를 해소하기 위한 추가적인 비용 및 노력을 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

가산디지털단지 내 우수한 입지로 IT 및 산업 관련 기업들의 임대 수요가 풍부합니다.

제2종근린생활시설로의 겸용이 가능하여 임대 수익 모델을 다각화할 수 있습니다.

권리 관계의 복잡성을 감안하여 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,000,000원입니다.

권리 분석상 인수할 임차인 보증금은 없으나, 토지 지상권 설정 등기 인수 등 추가적인 부담이 존재합니다.

따라서 예상 입찰가는 이러한 인수 부담 비용, 명도 비용, 내부 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석하여, 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.