나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경111117 [1] 서울특별시 노원구 월계동 406 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경111117 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 월계동 406

용도: 제2종근린생활시설, 주택(2가구) (건축물표제부 기준)

건물명: 준빌딩

건물 층수: 지하 1층, 지상 7층

감정가: 9,343,933,950원

토지면적: 579.00㎡ (약 175.15평)

건물면적: 2153.16㎡ (약 651.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (농OOOOOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 소재지: 서울특별시 노원구 월계동 406번지에 위치하고 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 광운대역이 인근에 있으며, 여러 버스 노선 이용이 가능합니다. 북부간선도로, 화랑로, 동부간선도로 등을 통해 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호합니다. 향후 GTX-C 노선 개통 시 강남 접근성이 더욱 향상될 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 광운대학교가 인접해 있으며, 대학가 상권의 특성을 일부 가지고 있습니다. 주변 지역은 빌라 밀집 지역과 함께 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 미래가치: 광운대역 복합개발 등 지역 개발 계획이 추진 중으로 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 2021년 9월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을구 7번/을구 8번, 각 45.5억원)으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 건물 등기부 을구 2번 (2019년 3월 11일자 임차권설정등기)은 매각으로 소멸되지 않으며, 해당 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 인수 가능한 보증금:

* 건물 등기부상 '을15 주택임차권'으로 등기된 정태훈 씨의 보증금 280,000,000원은 '인수'로 명시되어 있습니다.

* 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 을구2번 임차권(노원구)의 보증금 50,000,000원 역시 배당받지 못할 경우 잔액이 인수될 수 있습니다.

* 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'은 본 경매 사건의 특정 계산 방식에 따른 것으로 보이나, 상기 '인수' 명시된 권리들은 잠재적 인수 부담이 될 수 있음을 유의해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 현황:

* (주)사우스포스포츠: 보증금 30,000,000원, 차임 3,500,000원, 전입/사업일자 2021-04-27, 확정일자 2021-04-27, 배당신고 2023-07-17, 대항력 있음.

* 김현범: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-07-18, 대항력 있음. (주의: 보증금 및 차임 정보 미상으로 인수 여부 및 금액 확인 필요)

* 오영자: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-16, 대항력 있음. (주의: 차임 정보 미상으로 인수 여부 및 금액 확인 필요)

* 이재영(썬더치킨): 보증금 45,000,000원, 차임 1,900,000원, 전입일자 2018-03-27, 확정일자 2018-03-28, 배당신고 2014-07-14, 대항력 있음.

* 정태훈: 보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-02, 확정일자 2020-03-02, 배당신고 2023-07-05, 대항력 있음. (등기부상 '인수'로 명시)

* 기타 임차인 현황:

* GS25편의점: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 구옥서: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-13, 대항력 없음.

* 노원구: 보증금 50,000,000원, 차임 3,900,000원, 배당신고 2023-06-12, 대항력 없음. (을구2번 임차권과의 연관성 확인 필요, 인수 가능성 있음)

* 레드포스PC아레나광운대점: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 사우스복싱클럽: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 럽(박재옥)송지희(청춘다방): 보증금 50,000,000원, 차임 2,300,000원, 전입/사업일자 2022-03-28, 확정일자 2022-03-28, 배당신고 2023-07-17, 대항력 없음.

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 토지 11,650,000,000원, 건물 11,980,000,000원으로 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

* 특징: 광운대학교 인근에 위치하여 대학 상권의 요소를 갖추고 있습니다. 주된 상권은 음식점 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 상권이 매우 발달한 지역이라기보다는 동네 상권의 성격이 강합니다.

* 잠재력: 향후 GTX-C 노선 개통 및 대규모 복합 단지 개발 계획이 예정되어 있어, 장기적으로는 상권의 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 업종: 현재 제2종근린생활시설 및 주택(2가구) 용도로 활용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거: 건물 내부에 주택(2가구)이 포함되어 있어 주거용으로도 활용이 가능합니다.

* 편의시설: 대학가 주변에 통상적으로 갖추어진 식당, 카페, 편의점 등의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 광운대학교 외 인근에 학교들이 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 규모: 토지 및 건물 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 110억원 이상으로 매우 높습니다.

* 인수 부담 가능성: 등기부 및 물건 명세서상 '인수'로 명시된 임차인(정태훈, 노원구 관련 임차권) 및 대항력 있는 임차인 중 배당을 전액 받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 보증금 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 김현범, 오영자 임차인의 경우 보증금/차임 정보가 미상으로, 정확한 인수 금액 확인이 필수적입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 관련 정보에 중복사건 및 공동담보 물건이 언급되어 있어, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 정리에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 높은 채무: 감정가 93.4억원 대비 총 채무액이 116.5억원 이상으로, 낙찰가에 따라 채무 잔액 인수 또는 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄매각으로 제시외 건물도 포함되나, 실제 현황 조사 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구 월계동에 위치한 준빌딩으로, 제2종근린생활시설 및 소규모 주택을 포함하고 있습니다. 광운대학교 인접지와 역세권 개발 예정지라는 장점이 있으나, 매우 높은 채무 총액과 함께 다수의 임차인이 존재하며, 특히 일부 임차인에게는 '인수' 또는 '대항력 있음'으로 인한 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있는 복합적인 권리 관계를 가지고 있습니다. 정확한 인수 보증금 규모 파악과 명도 절차 진행이 낙찰 후 수익성과 직결될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 개발 호재: 광운대역 복합개발 및 GTX-C 노선 개통으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대학가 인접: 광운대학교 등 교육기관 인접으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

* 용도 다양성: 근린생활시설과 주택이 혼합되어 있어 다양한 수익 모델 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가는 9,343,933,950원이나, 등기부상 채무 총액 및 임차인 인수 보증금(정태훈 280,000,000원, 노원구 관련 50,000,000원 및 기타 대항력 있는 임차인들의 미배당 보증금 등)을 고려했을 때, 이를 초과하는 잠재적 인수 부담이 존재합니다. 따라서 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사를 통한 정확한 임차 현황 파악, 명도 가능성 검토, 소멸되지 않는 권리 인수 금액의 최종 확인이 필수적이며, 이러한 변수들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.