나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8948 [2] 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 190-1 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 소재 '영남신학대학교' 북측 인근에 위치하며,
부근 일대는 단독주택, 공동주택, 학교 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 간선도로와 근접하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거나지로 이용중임.
일련번호 2) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호 3) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 ~ 3) : 북서측 및 남서측으로 폭 약 4~6미터 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) :
제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-08)(진a3, 경산시고시제2020-94호(2020.6.8.))(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(진74)(저촉) 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M),
경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-11-28) (가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M),
경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영남신학대학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

일련번호 2) :
제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-08)(진a3, 경산시고시제2020-94호(2020.6.8.))(저촉),
가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역
(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시고시 제2024-174호)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영남신학대학교)<교육환경보호에관한 법률>임.

일련번호 3) :
제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-08)(진a3, 경산시고시제2020-94호(2020.6.8.))(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(진74)(저촉) 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M),
경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)
(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영남신학대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 1) 토지는 공부상 지목이 ""답""이나, 현황 ""주거나지""로 이용중임.
대상물건 일련번호 3) 토지는 공부상 지목이 ""답""이나, 대부분 현황 ""도로""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 3층 건물로서,
외벽 : 드라이비트 및 일부 타일붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감.
바닥 : 창판지, 타일 및 천장지 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

가) 1-3층 : 주택, 창고 등으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비 및 급배수 설비 되어 있으며, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비,도시가스 보일러에 의한
난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

대상물건 일련번호 2) 토지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물 ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

대상물건 기호 가) 건물은 공부상 '어린이집'이나, 실제 '주택 및 창고'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물 포함. 공부상 어린이집이나, 실제 주택 및 창고

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8948 (2)

소재지: 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 190-1 (도로명: 경상북도 경산시 봉회1길 46-4)

토지 면적: 461.00㎡ (약 139.5평)

건물 면적: 288.76㎡ (약 87.4평)

건물 층수: 3층

용도 (공부상): 노유자시설 (어린이집)

용도 (현황): 주택 및 창고

감정가: 631,714,400원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부림새마을금고 (주요 근저당권자)

특이사항: 공동담보, 제시외건물 포함 (ㄱ~ㄷ), 공부상 용도와 현황 상이.

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 경산시 진량읍 봉회리, '영남신학대학교' 북측 인근.

주변 환경: 단독주택, 공동주택, 학교, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

도로 접근성: 북서측 및 남서측으로 폭 약 4~6미터 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

교통: 간선도로와 근접하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용: 일련번호 1)은 주거나지, 일련번호 2)는 주거용 건부지, 일련번호 3)은 도로로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 11월 10일 접수된 부림새마을금고 근저당권 (을10)입니다.

소멸 여부: 모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 757,724,008원입니다.

인수 보증금: 0원입니다.

임차인 현황:

* 구자익: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-01-12, 대항력 없음.

* 이동훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-04, 대항력 없음.

* 황재백: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-05-21, 대항력 없음.

총 임차인 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

물건지 주변은 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 소규모 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

인근 '영남신학대학교'와 주택가를 배후로 하는 생활 편의시설이 존재할 수 있습니다.

현재 이용 현황(주택, 창고)을 고려할 때, 주거지 내 소규모 임대 수요를 예상해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 영남신학대학교, 농경지, 일부 주택 및 공동주택 밀집 지역이 분포합니다.

교통: 간선도로 접근성이 양호하여 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

편의시설: 물건지 인근에 대규모 편의시설은 부족할 수 있으며, 경산시 시내 지역으로 이동하여 이용해야 할 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이: 공부상 '노유자시설(어린이집)'이나 실제 '주택 및 창고'로 이용 중이며, 토지 지목 또한 현황과 다르게 이용되는 부분이 있어 건축법, 토지 이용 규제 등 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

행정적 문제: 건축물대장상 용도 불일치로 인한 행정적 처리 또는 민원 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(영남신학대학교) 등 토지 이용에 관한 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축물 용도 변경, 증축, 개축 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 건물: 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 포함 매각되어, 이에 대한 철거 또는 양성화 등 추가적인 비용 또는 절차가 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 190-1 주변에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역이 지정된 점은 지역 내 축사 활동이 있거나 있었음을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경산시 진량읍 봉회리에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

가장 큰 특징은 공부상 '노유자시설(어린이집)'이나 실제로는 '주택 및 창고'로 이용되고 있다는 점이며, 토지 지목 역시 현황과 다르게 이용되는 부분이 있어 용도 불일치에 따른 잠재적 리스크가 존재합니다.

권리 관계는 말소기준 권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 단순합니다.

주변은 농경지와 주택이 혼재된 지역이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

향후 건축물 용도 변경, 건축물대장 정리, 토지 이용 규제 검토 등 추가적인 후속 조치가 필요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있어 효율적인 자산 관리가 가능합니다.

말소기준 권리 이후 다수의 후순위 권리가 존재하여 낙찰 시 권리 관계가 비교적 명확하게 정리됩니다.

현재 주택 및 창고로 이용 중인 점을 활용하여, 실제 활용 목적에 맞는 용도로 전환하거나 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 관련 규제 확인 필수)

대구 인근 지역으로, 지역 개발 가능성을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 631,714,400원

총 채권액: 757,724,008원

임차인 인수 보증금: 0원

본 물건은 실제 이용 현황과 공부 상 내용의 차이가 크고, 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 신중한 접근이 요구됩니다.

이러한 점들을 감안하여, 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 면밀한 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 거쳐 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가 정보 확보 후 산정 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.