나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87714 [1] 광주광역시 서구 마륵동 180-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2024.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1호 이 토지는 광주광역시 서구 마륵동에 소재한 서창사거리 북동측 인근거리에 위치하며, 주위환경은 공업용, 경지, 도시고속도로, 광주-송정간 도로 등이 근접함.

교통상황

인근에서 도시고속도로 및 광주-송정간 도로와 접할 수 있으므로 편리함.

형태 및 이용상태

사다리형 평지이며 공업용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

소로와 세로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 비행안전제5구역, 군용비행장소음대책구역제3종구역, 중점관리구역임.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2호 이 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서
외벽 ; 강화유리, 타일붙임 및 기타 마감,
내벽 ; 몰탈위 페인트 마감, 내장재 및 타일 등 마감,
창호 ; 강화유리창 등 마감임.

이용상태

공장, 창고, 사무소 등임.

설비내역

기본적인 전기, 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등임.

부합물 및 종물

제시외 물건으로
기호 ㄱ ; 철골조 판넬지붕, 단층, 주차장 약 28×4.5=126㎡
기호 ㄴ ; 태양광발전설비, 1식(약 4.5×17=76.5㎡)
기호 ㄷ ; 파이프조 천막지붕, 단층, 창고 약 15×6=90㎡
기호 ㄹ ; 파이프조 천막지붕, 단층, 창고, 1식(약 4×4=16㎡), 이동이설 가능.
기호 ㅁ ; 컨테이너박스, 창고 등, 4조(조당 약 5.5×3=15㎡), 이동이설 가능

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

총 3회의 현장출장시마다 정문부터 폐문이므로 건물 내부는 조사하지 못하였으나 업계 자료에 따르면 본건 부동산을 2022년 4월 11일 기준 담보 목적으로 평가하면서 세밀하게 조사한 기록을 감안하여 평가하였으며 외부는 동, 서, 남, 북측에서 측정하여 지적도 및 건축물대장의 평면도와 대조하여 일치여부를 확인하였음.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 이동이설이 가능한 제시외 건물은 매각 제외 (자세한 사항은 감정평가서 참조)
- 목록 2.는 무단증축으로 인한 위반건축물이고, 2026. 1. 14.자 광주광역시 서구의 사실조회 회신에 따르면 이행강제금이 부과된 상태임(자세한 사항은 붙임 사실조회 회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건소재지

광주광역시 서구 마륵동 180-2

1.2. 부동산의 표시

토지

면적: 1977.00㎡ (약 598.04평)

지목: 대

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물

구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

면적: 1171.79㎡ (약 354.47평)

용도: 공장, 창고, 사무소 등 (근린시설)

건물 제시외 면적: 216.00㎡

1.3. 감정평가액

총 감정가: 5,615,652,900원

1.4. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 경매 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경87714 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (정보제공자 '중OOOOO'로 표기됨)

1.6. 물건 특이사항

유동화 물건, 위반건축물 (무단증축), 이행강제금 부과 상태

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

해당 토지는 광주광역시 서구 마륵동에 소재하며, 서창사거리 북동측 인근에 위치합니다. 주변 환경으로는 공업용지, 경지, 도시 고속도로, 광주-송정간 도로 등이 근접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 인근으로 도시 고속도로 및 광주-송정간 도로와 접할 수 있어 교통이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 생산녹지지역, 비행안전제5구역, 군용비행장소음대책구역제3종구역, 중점관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부상 소유권은 주식회사 엠텍정보가 가지고 있습니다. 말소기준권리는 2022년 4월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권(6,000,000,000원)이며, 이 외 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있었으나 경매 절차상 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 토지 등기부채권 총액은 9,434,610,350원이며, 건물 등기부채권 총액 또한 동일합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 기재되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

제시된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 건물 현황

부동산의 용도는 근린시설로 기재되어 있으나, 실제 건물은 공장, 창고, 사무소 등으로 이용되고 있습니다. 건물은 일반철골구조의 3층 건물이며, 기본적인 전기, 위생, 급배수, 냉난방, 화재탐지 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.2. 제시외 건물 및 특이사항

부합물 및 종물(제시외 건물)로 다음과 같은 것들이 있습니다.

* 기호 ㄱ: 철골조 판넬지붕 단층 주차장 (약 126㎡, 약 38.11평)

* 기호 ㄴ: 태양광발전설비 (약 76.5㎡, 약 23.14평)

* 기호 ㄷ: 파이프조 천막지붕 단층 창고 (약 90㎡, 약 27.22평)

* 기호 ㄹ: 파이프조 천막지붕 단층 창고 (약 16㎡, 약 4.84평) - 이동이설 가능

* 기호 ㅁ: 컨테이너박스 창고 (약 15㎡, 약 4.54평) (4조) - 이동이설 가능

주의사항에 따라 이동이설 가능한 제시외 건물(기호 ㄹ, ㅁ)은 매각에서 제외됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 근린시설 및 공장, 창고 용도로 활용되는 부동산으로, 일반적인 주거시설의 생활정보(학군, 병원 등)는 제공되지 않습니다. 다만, 주변에 도시 고속도로 및 간선도로가 인접하여 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 및 이행강제금: 목록 2번 건물은 무단 증축으로 인한 위반건축물로, 2026년 1월 14일 기준 이행강제금이 부과된 상태입니다. 이는 추후 시정 명령 및 추가 이행강제금 부과로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 제시외 건물 제외: 이동 및 이설이 가능한 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 부분에 대한 명도 또는 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전구역, 군용비행장소음대책구역, 중점관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 현장 접근의 어려움: 3회의 현장 방문 시마다 폐문으로 인해 건물 내부 조사가 이루어지지 못했으며, 업계 자료 및 감정평가서에 의존하여 평가가 이루어졌습니다. 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 복잡한 금융 구조를 가질 수 있으나, 이는 직접적인 권리 관계에 영향을 미치지는 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 마륵동에 위치한 근린시설 및 공장, 창고 부지로, 상당한 규모의 토지와 건물을 포함하고 있습니다. 주요 도로 접근성이 양호하나, 위반건축물 지정 및 이행강제금 부과라는 중대한 하자 요인을 안고 있습니다. 또한, 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되는 점도 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 광주광역시 서구의 주요 도로와 인접하여 접근성이 우수합니다.

* 규모: 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용도가 높을 수 있습니다.

* 잠재력: 위반건축물 문제를 해결하고 이행강제금 관련 사항을 정리한다면, 해당 지역의 개발 잠재력을 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가는 5,615,652,900원입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 위반건축물 및 이행강제금, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 관련 법규 및 규제사항, 그리고 향후 시정 및 이행강제금 발생 가능성 등을 충분히 감안하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

추가적으로, 제공된 정보에는 주변 시설에 대한 검색이나 혐오시설 유무에 대한 내용이 포함되어 있지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.