나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81013 [1] 전라남도 나주시 산포면 매성리 292-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 나주시 산포면 매성리에 소재한 "산포초등학교" 남측 인근 소로변에 위치하며, 주위환경은 전, 답, 점포 및 공업시설 등의 도시주변 농경지대임.

교통상황

차량출입이 가능하며, 국도주변으로 제반교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 ; 사다리형의 평지로서 제시외 ㄱ, ㄴ호의 부지 및 일부 휴경지임.
기호 2 ; 유사세장형의 평지로서 상업용건물 및 부속 제시외건물의 부지임.

인접 도로상태

기호 1 ; 맹지임.
기호 2 ; 동측에서 2차선 포장소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3호 건물은 경량철골조 경량트러스(판넬)지붕 단층으로서
외벽 ; 샤이딩 판넬 등 마감,
내벽 ; 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 ; 샷시창틀 유리창임.

이용상태

일반음식점임.(폐문 휴업중)

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 전기판넬에의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 지적도 및 건물개황도와 감정평가명세표와 같이 제시외건물 기호 ㄱ-ㅎ이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록 1.은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환, 2026. 7. 9.자 사실조회회신서 참조)하며, 맹지임
- 목록 3.은 일반음식점이며, 현재 휴업중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경81013 (1)

소재지: 전라남도 나주시 산포면 매성리 292-3

용도: 근린시설

감정가: 818,367,000원

토지면적: 1400.00㎡ (약 423.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 198.00㎡ (약 59.9평)

건물지분: 198㎡

건물 제시외면적: 324.40㎡ (약 98.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOO (본건 임의경매 개시결정 채권자는 강진신용협동조합입니다.)

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 산포면 매성리에 소재하며, "산포초등학교"에서 남측 인근 소로변에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지와 점포, 공업시설 등이 혼재된 도시 주변 농경지대입니다. 차량 출입은 가능하며, 국도 주변의 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 기호 1은 사다리형의 평지로서 일부 휴경지이며, 맹지입니다.

토지 기호 2는 유사세장형의 평지로서 상업용 건물 및 부속 제시외 건물의 부지입니다.

기호 1 토지는 맹지이며, 기호 2 토지는 동측에서 2차선 포장 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2019-05-29

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음 (본 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

권리 분석 요약

토지 등기부와 건물 등기부상 기재된 권리사항(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)은 말소기준권리(을21, 을3: 2018-07-30 접수)를 포함하여 모두 말소 예정인 것으로 분석됩니다. 이는 매각으로 인해 소멸되는 권리이므로 낙찰자가 별도로 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

총 등기부채권 금액은 905,948,441원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주위가 농경지와 더불어 점포 및 공업시설 등이 산재한 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 산포초등학교가 소재하고 있어 교육 관련 시설과의 연계성이 있을 수 있습니다.

별도의 외부 검색을 통해 파악된 혐오시설 정보는 없습니다.

주변 시설에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사 및 지역 정보 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

인근에 산포초등학교가 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

나주시 산포면 지역의 행정, 상업, 편의시설 등 전반적인 생활 인프라는 지역 특성에 따라 상이할 수 있으므로, 실제 거주 또는 사업 운영을 위해서는 상세한 지역 조사 및 인프라 현황 파악이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 기호 1 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 건축 또는 이용에 있어 도로 확보가 필수적입니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 1 토지는 농지에 해당하여 취득 시 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있으니 유의해야 합니다. (2026. 7. 9.자 사실조회회신서 참조)

* 휴업 중인 음식점: 본건 건물(목록 3)은 일반음식점으로 현재 휴업 중입니다. 운영 재개를 위해서는 영업 허가 재확인 및 시설 점검이 필요합니다.

* 높은 총 채무액: 등기부상 총 채무액이 감정가를 상회하므로, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(면적 324.40㎡)이 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 산포면 소재 근린시설로, 감정가 8억 1천만 원대에 경매가 진행 중입니다. 토지(1400㎡)와 건물(198㎡), 그리고 제시외 건물(324.40㎡)이 일괄 매각 대상입니다.

토지 중 하나는 맹지이며, 농지취득자격증명이 필요한 점은 취득 시 제약 사항입니다. 현재 영업 중단 상태인 음식점 건물은 향후 운영 재개 또는 용도 변경 가능성을 검토해야 합니다.

등기부상 총 채무액이 상당하여 권리 분석은 비교적 명확하게 소멸되는 권리가 많으나, 맹지, 농지 취득 자격, 휴업 중인 영업 시설 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 넓은 토지 면적: 1400㎡의 토지 면적은 향후 건축 또는 개발 시 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 계획관리지역: 계획관리지역으로 지정되어 있어 건폐율 및 용적률 범위 내에서 건축이 가능하며, 추후 용도 변경 등의 가능성도 검토해 볼 수 있습니다.

* 현재 감정가 대비 잠재적 가치: 현 감정가와 현재 시장 상황, 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려하여 재평가해 볼 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정됩니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항을 추가적으로 고려해야 합니다.

* 본건 토지의 맹지 해소 방안 및 비용

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차

* 건물(휴업 중인 음식점)의 운영 재개 또는 리모델링 비용

* 주변 부동산 시세 및 최근 거래 사례 분석

* 향후 나주시 및 해당 지역의 개발 계획 검토

* 경매 시장의 동향 및 경쟁 강도

따라서, 심층적인 현장 조사, 법률 및 부동산 전문가의 자문을 통해 종합적인 가치 평가 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.