나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1255 [3] 경기도 화성시 향남읍 행정리 508-3 1동 4층401호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 ""행정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,주상용건물,오피스텔,근린생활시설,학교,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

일반철골구조 평슬라브지붕 4층 중 1층 101호 2개호로서,
(사용승인일 2018.07.03.)
외벽:판넬 마감 등,
창호:새시창호 등.

이용상태

일련번호 1:음식점(상호:또와유)으로 이용 중임.
일련번호 2,3:주차장으로 이용 중임.

-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기,화재탐지 및 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서,주차장,소매점,일반음식점,사무소의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.일련번호 1의 이용상태 등은 점유자의 폐문부재로 집합건축물대장의 건축물현황도, 외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 상태를 기준으로 하였으므로 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

주차장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1255 (3)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 행정리 508-3 1동 4층 401호

용도: 자동차 관련시설 (건축물대장상 용도이며, 현황은 하단 이용상태 참조)

감정가: 397,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 248.98㎡ (약 75.3평)

토지 지분: 248.98㎡ (약 75.3평)

건물면적: 723.78㎡ (약 219.0평)

건물 지분: 723.78㎡ (약 219.0평)

1.3. 건물 정보

건축물 사용승인일: 2018년 07월 03일

건물 구조: 일반철골구조 평슬라브지붕 4층 중 1층 101호 2개호 (구분건물)

외벽: 판넬 마감 등

창호: 새시창호 등

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 소화전설비 등

1.4. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 장방형의 평지로서, 주차장, 소매점, 일반음식점, 사무소의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 동측 (폭 약 20미터), 남측 (폭 약 15미터), 서측 (폭 약 12미터) 포장도로 접합.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (향남1지구)

* 주차장

* 중로1류 (폭 20m~25m)(접합)

* 중로2류 (폭 15m~20m)(접합)

* 중로3류 (폭 12m~15m)(접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 상대보호구역 (화성오산교육지원청 문의)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 "행정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 주상용 건물, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 비교적 편리한 편임.

2.3. 주변 시설

* 학교: 행정초등학교 인접.

* 상권: 주변에 아파트 단지 및 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 배후 수요 확보에 유리한 입지임.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 행정초등학교 인근 및 본건 주변에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 02월 08일 접수된 경기화성새마을금고의 근저당권 (을2)임.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리(갑9 임의경매, 갑10 가압류(하나카드), 갑11 압류(동안산세무서장), 갑12 압류(안산시), 갑13 압류(화성시) 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음. (지상권개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 채무자(소유자) 외 점유자가 있는 경우, 해당 점유자의 권리관계(임차권 등)는 별도 확인이 필요할 수 있음.

* 본 건 관련하여 임대차 관계는 미상으로, 점유자의 폐문부재로 인한 현황 파악의 한계가 있어 경매 참여 시 반드시 현장 재확인이 필요함.

3.5. 등기부 요약

* 갑5: 2020-02-12, 소유권이전 (주식회사에프엠산업개발) - 신탁등기말소

* 갑6: 2021-02-08, 소유권이전 (김수연) - 현 소유자로 추정

* 을2: 2021-02-08, 근저당권 (경기화성새마을금고, 2,160,000,000원) - 말소기준권리

* 갑9: 2025-05-26, 임의경매 (채권자: 경기화성새마을금고, 1,838,788,670원) - 본 경매 개시 결정

* 갑10: 2025-07-29, 가압류 (채권자: 하나카드, 9,013,853원)

* 갑11: 2025-11-06, 압류 (채권자: 동안산세무서장)

* 갑12: 2026-03-25, 압류 (채권자: 안산시)

* 갑13: 2026-04-22, 압류 (채권자: 화성시)

* 등기부채권 총액: 2,169,013,853원

4. 상권분석

4.1. 현황 및 이용상태

본 건은 현재 구분건물로서, 일련번호 1은 음식점(상호: 또와유)으로 이용 중이며, 일련번호 2, 3은 주차장으로 이용 중임. 토지 자체는 주차장, 소매점, 일반음식점, 사무소 등의 부지로 복합적으로 활용되고 있음.

4.2. 상권 특성

화성시 향남읍은 지속적인 택지개발 및 인구 유입으로 상권이 활성화되고 있는 지역임. 특히 본 건이 위치한 행정리는 행정초등학교를 중심으로 아파트 단지, 주상용 건물, 오피스텔 등이 밀집하여 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음. 근린생활시설 및 외식업종의 경쟁이 존재하나, 꾸준한 소비 활동이 이루어지는 지역으로 평가됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

행정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높음.

5.2. 교통 및 접근성

동측, 남측, 서측으로 각각 20m, 15m, 12m의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용상태 불확실성

일련번호 1(음식점)의 이용상태는 점유자의 폐문부재로 인해 집합건축물대장 건축물현황도, 외관조사, 탐문조사 등을 기준으로 추정되었음. 실제 이용 현황과 다를 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 재확인이 필요함. 또한, '주의사항' 및 '기타참고사항'에 주차장으로 이용 중이라는 내용이 있어, 현재 실제 운영 현황 및 관련 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 요구됨.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보로 진행될 가능성이 있으며, 이는 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있음.

6.3. 토지이용규제

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 토지이용규제를 받고 있으므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍의 행정초등학교 인근에 위치한 구분상가 및 주차장으로 이용 중인 부동산임. 주변 아파트 단지 및 상업 시설 밀집으로 인한 잠재적 수요와 양호한 도로 접근성이 강점임. 그러나 음식점으로 이용 중인 일부 호실의 현황 파악이 불확실하고, 공동담보 물건일 가능성 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 있는 화성시 향남읍 지역 물건

* 행정초등학교 인근 및 다양한 상업 시설과 인접한 입지

* 현재 음식점 및 주차장으로 활용 중으로 즉시 수익 창출 가능성 (확인 필요)

* 양호한 도로 접합으로 접근성 우수

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 법원 감정가, 잠재적 수익률, 그리고 명도 및 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 본 보고서에서는 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 통한 수익성 분석 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 감정가 397,000,000원을 참고하되, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 면밀한 분석 후 결정하시기를 권장합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.