나이스옥션 법원경매 창원 2024타경102086 [1] 경상남도 김해시 한림면 명동리 1383-14 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2024.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 한림면 명동리 소재 김해명동 일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 중·소규모공장지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, 공업용 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2015-12-03), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역< 물환경보전법>, 일반산업단지(2015-12-03)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 티180 내화판넬지붕 및 일부 슬래브지붕 2층 건물로서,
벽 체 : 내화판넬마감
바 닥 : 에폭시 마감 등
주기둥 : H-Beam-300x900mm, 300x800mm 등
창 호 : 알미늄 샷시창호 마감 등
최고높이 :약24.1m

기호(2-1) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 화강석붙임 및 복합판넬 마감 등
내 벽 : 벽지마감, 실내인테리어, 타일붙임 등
바 닥 : 타일 마감 등
창 호 : 페어그라스 등

기호(2-2) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 화강석붙임 등
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
바 닥 : 타일 마감 등
천 정 : 텍스마감 등
창 호 : 페어그라스 등

이용상태

기호(2) 1층 : 공장, 화장실, 창고 등
2층 : 휴게실, 기계실 등
기호(2-1) 1층-4층 : 사무실 등
기호(2-2) 경비실, 식당, 화장실 등

설비내역

공히 제반 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 기호(2) 건물내 소화전설비, 기호(2-1) 건물내 소방설비 및 승강실설비, 시스템 냉난방설비, 기호(2-2) 건물내 시스템 냉난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타:없습니다.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함(감정평가서 참조). 지상의 소형저장탱크(LPG)는 타인소유로 매각에서 제외함. 목록 2 부동산에 2023. 6. 29.자 금지사항등기(등기원인: 2023. 6. 27. 보조금관리에 관한 법률 제35조의 2)가 있으며, 매수인이 소유권을 취득하기 위해서는 '지방자치단체의 지방투자기업 유치에 대한 국가의 재정자금지원기준' 제20조의 2 제4항에 의거하여 보조금을 지원한 중앙관서의 장의 승인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2024타경102086 (1)

1.2. 소재지

경상남도 김해시 한림면 명동리 1383-14 (새주소: 경상남도 김해시 명동산단안길 71)

1.3. 용도

공장

1.4. 감정가

12,659,879,250원

1.5. 토지 면적

6,825.00㎡ (약 2,064.41평)

1.6. 건물 면적

6,293.88㎡ (약 1,903.95평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

중소기업은행 (등기부상 근저당권자로 확인)

1.10. 특이사항

* 일괄매각 대상입니다.

* 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구가 감정평가에 포함되어 있습니다 (감정평가서 참조).

* 지상에 설치된 소형저장탱크(LPG)는 타인 소유로서 매각에서 제외됩니다.

* 건물(목록 2)에 2023. 6. 29. 자 금지사항등기(원인: 2023. 6. 27. 보조금관리에 관한 법률 제35조의 2)가 있습니다. 매수인이 소유권을 취득하기 위해서는 관련 법령(지방자치단체의 지방투자기업 유치에 대한 국가의 재정자금지원기준 제20조의 2 제4항)에 따라 보조금을 지원한 중앙관서장의 승인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 김해시 한림면 명동리에 위치한 김해명동 일반산업단지 내에 자리하고 있으며, 주변은 중·소규모 공장지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량으로 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건의 서측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 29일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1, 을2)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2023년 3월 17일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

* 확인된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위에 있어 경매 절차 진행 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 따라서 매수인이 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)제일엠앤에스

* 보증금: 0원

* 차임: 20,000,000원

* 대항력: 없음

* 임차인: 손 (코지엔)

* 보증금: 0원

* 차임: 10,000,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인들은 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금이나 차임에 대한 인수 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지

김해명동 일반산업단지 내에 위치하여 공업 활동에 최적화된 환경을 갖추고 있습니다. 주변은 유사한 규모의 공장들이 밀집해 있어 산업 클러스터 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 이용 현황

* 토지: 세장형의 평지로서 현재 공업용 부지로 이용 중입니다.

* 건물:

* 기호(2): 2층 일반철골구조 (1층: 공장, 창고 등 / 2층: 휴게실, 기계실 등)

* 기호(2-1): 4층 철근콘크리트구조 (사무실 등으로 활용)

* 기호(2-2): 단층 철근콘크리트구조 (경비실, 식당, 화장실 등)

* 건물 내 제반 위생, 급배수 설비가 되어 있으며, 소화전, 소방설비, 승강기, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

산업단지 내 위치 특성상 대규모 주거 단지나 상업 시설보다는 산업 활동을 지원하는 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. (상세 정보는 현장 확인 필요)

5.2. 교통 접근성

서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량을 이용한 물류 이동 및 직원 출퇴근에 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 보조금 관련 승인 절차

매수인이 소유권을 취득하기 위해 관련 중앙관서장의 승인이 필수적입니다. 이는 소유권 이전 과정에서 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있으며, 승인이 거부될 경우 소유권 취득에 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.2. LPG 저장탱크 제외

지상에 설치된 LPG 저장탱크가 타인 소유로 매각 대상에서 제외되므로, 해당 탱크의 위치, 부지 활용 및 향후 처리 문제에 대한 사전 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미확인

현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으나, 명확한 임대차 계약 내용이나 내부 사정을 확인하지 못했습니다. 잔금 납부 시점 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 높은 감정가 및 자금 부담

감정가가 126억 원대로 매우 높아, 충분한 자금력이 뒷받침되어야 합니다. 또한, 해당 규모의 물건은 시장에서 찾는 수요층이 제한적일 수 있어 재매각 시 시간이 소요될 수 있습니다.

6.5. 포함된 기계기구의 가치

공장기계기구가 포함되었으나, 그 가치와 실제 상태가 감정평가와 일치하는지 현장 실사를 통해 면밀히 검증해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해명동 일반산업단지 내에 위치한 대규모 제조 시설로, 토지와 건물 면적이 넓어 다양한 산업 용도로 활용 가능성이 높습니다. 권리 관계는 명확하게 정리되는 상황이나, 보조금 관련 승인 필요, LPG 저장탱크 제외 등 매수인이 반드시 확인하고 절차를 이행해야 할 특이사항이 존재합니다. 이러한 행정적 절차 및 물리적 제약을 충분히 고려하여 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지로 안정적인 산업 활동 지원 환경

* 대규모 공장 부지 및 건물로 높은 활용 잠재력

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 통합 관리 및 활용 용이

* 공장 기계기구 포함으로 초기 투자 비용 절감 가능성

* 양호한 도로 접근성

9. 예상 입찰가

본 물건의 인수 보증금은 0원입니다.

감정가 12,659,879,250원을 기준으로, 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

향후 현장 조사를 통해 건물의 실질 가치, 포함된 기계기구의 상태, 시장 수요, 보조금 승인 관련 실무적 검토 결과를 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

현재로서는 감정가의 70~80% 수준인 약 88억 6천만원 ~ 101억 3천만원 범위에서 초기 검토를 시작해볼 수 있습니다. 이는 시장 상황과 본건의 특수성을 고려한 잠정적인 가이드라인이며, 실제 입찰가는 더욱 면밀한 분석 후에 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.