나이스옥션 법원경매 속초 2024타경1120 [1] 강원특별자치도 양양군 양양읍 남문리 166-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 양양읍 남문리 소재 "양양군청" 남측 인근에 소재하며,
부근은 노선상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통사정 무난한 곳입니다.

형태 및 이용상태

기호1,5 : 부정형 평지로 사실상 일단지의 상업용 건부지로 사용중입니다.
기호3 : 부정형 평지로 주거용 건부지로 사용중입니다.

인접 도로상태

기호1 : 북동측으로 왕복4차선 포장도로, 남측으로 약5미터폭의 포장도로와 접합니다.
기호3 : 남측으로 약 5미터폭의 포장도로와 접합니다.
기호5 : 지적도상 맹지이나 기호 1과 사실상 일단지로 도로접면조건 공유합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역(양양도시지역), 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3--2 -)(국지도
로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(중로1--1 -)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종 제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항
시설법>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(낙산유치원,양양중고등학교,양양여자중
고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

기호3 : 도시지역(양양도시지역), 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3--2 -)(국지도
로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(낙산유치원,양양중고등학교,양양
여자중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

기호5 : 도시지역(양양도시지역), 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(환경
과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호
구역(낙산유치원,양양중고등학교,양양여자중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로
외벽 : 몰탈위 페인팅, 1층 일부 강판, 강화유리 마감 등
내벽 : 벽지도배, 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등
창호 : 목재, 플라스틱샤시 창호 등

기호4 : 목조 스레이트지붕 단층건으로
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 등
창호 : 목재창호 등

이용상태

기호2 : 1층 - 근린생활시설(식당)
2층 - 공실입니다.

기호4 : 주택입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호4는 공부상 스레트 및 기와지붕이나 실제 스레트지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함.
- 공유자 우선매수권 행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 속초지원 2024타경1120 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 양양군 양양읍 남문리 166-3

용도: 근린시설

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

건물(2) (근린생활시설): 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층, 1층 식당, 2층 공실.

건물(4) (주택): 목조 스레이트지붕 단층.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 216,824,430원

토지면적: 224.00㎡ (약 67.78평)

토지 지분: 100.8㎡ (약 30.51평)

건물면적: 223.00㎡ (약 67.56평) (건물(2) 154.5㎡ + 건물(4) 68.5㎡)

건물 지분: 100.36㎡ (약 30.36평)

건물 제시외면적: 27.78㎡ (약 8.40평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 양양군 양양읍 남문리 소재 "양양군청" 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 노선상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호1: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 원추표면구역, 상대보호구역.

* 기호3: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역.

* 기호5: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역.

2.4. 도로 상황

* 기호1: 북동측 왕복 4차선 포장도로, 남측 5미터폭 포장도로와 접합니다.

* 기호3: 남측 5미터폭 포장도로와 접합니다.

* 기호5: 지적도상 맹지이나, 기호 1과 사실상 일단지로 도로 접면 조건을 공유합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각 (일괄매각)

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2024년 7월 22일 접수된 3번 최윤정 지분 강제경매 (채권자: 서태석)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권 이전 (고금홍, 이동철 외 2명), 3번 최윤정 지분 강제경매 (말소기준권리), 근저당 및 임의경매 (모두 말소). 총 채권액: 195,000,000원.

* 건물 등기부: 소유권 이전 (고금홍, 이동철 외 2명), 2번 최윤정 지분 강제경매 (말소기준권리), 근저당 및 임의경매 (모두 말소). 총 채권액: 130,000,000원.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 최OO

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2012-07-21

* 확정일자: 2024-08-05

* 대항력: 없음

* 주의: 보증금은 인수되지 않으나, 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 용도

본건은 근린생활시설로, 1층 일부는 식당으로 이용 중이며, 2층은 공실 상태입니다. 또한, 별도 건물(기호4)은 주택으로 이용 중입니다.

4.2. 상권 특징

양양군청 인근 노선상가지대로서 지역 주민 및 유동인구를 기반으로 한 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

양양군청을 비롯한 관공서 및 상업시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

상대보호구역 내에 낙산유치원, 양양중고등학교, 양양여자중고등학교 등이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 지분 매각 물건으로, 매각 후 소유권 행사 및 관리에 공유자와의 협의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다.

6.2. 물건 특이사항

* 중복사건, 공동담보 물건입니다.

* 제시외 건물(27.78㎡)이 포함되어 일괄 매각됩니다.

* 건물(4)의 지붕 재질에 공부와의 차이(실제는 스레트 지붕)가 있습니다.

* 임대 관계는 미상인 부분이 있어 실제 점유 및 사용 현황 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 및 기타 제약

주변에 특정 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 원추표면구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 등의 제한 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 양양군청 인근 상업지역에 위치한 근린생활시설 및 주택 지분 매각 물건입니다. 토지와 건물 모두 지분으로 매각되므로, 매수 후 공유자와의 협의가 필수적입니다. 1층 상가 및 2층 공실, 별도 주택으로 구성되어 있으며, 전체적으로 상업 및 주거 복합 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석상 큰 문제는 없으나, 지분 매각임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양양군청 인근 상업지역에 위치하여 입지적 장점이 있습니다.

* 다양한 업종으로 활용 가능한 근린생활시설 및 주택이 혼합되어 있습니다.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로, 활용 가치가 있습니다.

* 지분 매각으로 인해 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있으며, 이를 염두에 둔 가격 전략이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가(216,824,430원)를 기준으로 시세 및 물건의 지분 가치, 향후 공유자와의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 본 건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 정확한 산정이 어려우나, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 검토해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.