나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57642 [1] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1077 서산금호어울림에듀퍼스트 104동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위
는 성숙중인 주상나지 및 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 제104동 제1층 제101호 로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, "아파트 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재하며 단지내 도로를 통하여 진.출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보후구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에
관한 법률> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경57642 (1)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1077, 서산금호어울림에듀퍼스트 104동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 210,000,000원

건축물 정보:

- 사용승인일: 2019년 7월 8일

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층

- 동: 104동

- 호수: 101호

- 총 층수: 20층

- 건물면적: 75.91㎡ (약 22.96평)

- 토지면적: 54.90㎡ (약 16.61평)

- 매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 에프에스비2406유동화전문유한회사

- 특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 성숙 중인 나지 및 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 남측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재하며, 단지 내 도로를 통하여 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일반산업단지 구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (을1, 2020-09-10) 및 에스비아이저축은행 근저당 (을3, 2022-03-14). 본 경매 사건의 말소기준권리는 을3 근저당으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (물건명세서 참조)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이성학

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-15

* 대항력: 없음

* 인수할 보증금: 0원

* 총 등기부채권액: 192,500,000원 (근저당권 2건 합계)

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본 건이 속한 서산금호어울림에듀퍼스트 아파트는 2019년에 준공된 총 725세대 규모의 단지입니다. 인근에 성연초등학교가 위치하며, 근린생활시설 및 주상복합 부지가 함께 개발되는 지역입니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 산업단지 연접: 일반산업단지가 인근에 위치하여 직주근접 수요 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 성연초등학교가 북서측 인근에 소재하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 차량으로 단지 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 기본적인 편의 및 복리시설이 마련되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로, 명도 과정에서 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계가 미상으로 조사되었으므로 정확한 점유 관계 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 일반산업단지와 인접한 점은 소음, 분진 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있으나, 반대로 산업단지 종사자들의 주거 수요를 견인할 수 있는 요인이 될 수도 있습니다.

* 유동화 물건: 채권 양도 및 유동화 과정을 거친 물건으로, 경매 절차상 일반 물건과 차이가 있을 수 있으나, 현재 제공된 정보상으로는 큰 특이사항은 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공) 아파트로, 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수할 부담이 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 주변의 개발 계획 및 산업단지와의 인접성은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 1층이라는 점은 가격 책정에 있어 고려가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계 인수 없음.

* 비교적 신축 아파트 (2019년 준공).

* 인근 산업단지로 인한 주거 수요 기대.

* 단지 내 및 주변 생활 편의시설 이용 용이.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(74.98㎡)의 6층 매물이 198,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 1층이라는 점을 감안할 때, 해당 거래가격을 기준으로 하향 조정이 필요할 수 있습니다. 또한, 감정가(210,000,000원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.